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公開 2022.05.10

共有物分割請求とは?不動産の共有状態を解消する方法と注意点・デメリット

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共有物分割請求とは、共有となっている不動産の共有状態を解消するための請求です。

当事者同士で話し合う方法のほか、訴訟を提起する方法などがあります。

共有物分割請求や共有不動産が生まれる原因には、共同購入や相続があります。

共有物分割請求訴訟のデメリットについてもわかりやすく解説します。

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共有物分割請求とは

「共有物分割請求」とは、共有となっている不動産の共有状態の解消を求めることです。

不動産の共有自体は、決して珍しいことではありません。
しかし、共有となっている不動産は、さまざまなトラブルの原因となる可能性があります。

そのため、トラブルの解消や将来のトラブル予防のため、共有状態の解消を検討すべきケースは少なくないのです。

共有状態を解消するには、他の共有者に対して共有状態の解消を話合いで求めたり、当事者同士で話し合いがまとまらない場合に裁判所に共有物分割請求訴訟を提起したりします。

このように、共有となっている不動産の共有者が他の共有者に対して共有状態の解消を求めることを、共有物分割請求といいます。

不動産の共有が問題となる理由

不動産が共有となっていると、どのような場面で問題となるのでしょうか?
共有不動産が問題となる主な理由を3つ紹介します。

売却や賃貸に共有者全員の同意が必要になるから

共有物の変更には、共有者全員の同意が必要です。

共有不動産の変更には、たとえば次のような行為が該当するとされています。

  • 不動産全体の売却
  • 借地借家法の適用がある賃貸借契約の締結
  • 大規模な改修

共有者の一部がこれらを行いたいと考えていても、共有者の中に1人でも反対する人がいれば実行することはできません。

大規模修繕に他の共有者の協力が必要になるから

共有物の管理には、持分の過半数を有する共有者の同意が必要です。

共有不動産の管理には、たとえば次のような行為が該当するとされています。

  • 借地借家法の適用のない賃貸借契約の締結
  • 賃貸不動産の賃料の変更
  • 大規模な修繕

ただし、管理に該当するか変更に該当するかの線引きは明確ではなく、実際には判例などを参考に個別事情で判断されることとなります。

判断に迷う場合には、不動産法務に詳しい弁護士へご相談ください。

相続でさらに権利関係が複雑化するから

不動産を共有にしてしまうと、その後共有者に相続が起きることで、さらに権利関係が複雑化するおそれがある点も大きな問題です。

たとえば、父の相続で長男と二男が不動産を共有とした場合、その後長男と二男にも相続が発生すると、今度は長男の妻や子と、二男の妻や子との共有となります。
このように代替わりを重ねるごとに関係性の遠い人同士の共有となっていくため、変更や管理の際に意見をまとめることや共有の解消を求めることがさらに困難となっていくでしょう。

不動産の共有が生まれてしまう主な要因

不動産の共有が生まれてしまう主な要因

不動産の共有が生じる原因はさまざまですが、中でも主な原因は次の2つです。

共同での購入

不動産が共有となる1つ目の原因は、不動産を共有で購入することです。

不動産の共有持分は、原則として購入にあたって拠出した資金の比によります。
なお、拠出した資金と持分の比率との差が生じる場合には、贈与税の対象となります。

たとえば、5,000万円の土地を購入するためにAが3,000万円、Bが2,000万円を拠出した場合には、Aの共有持分は5分の3、Bの共有持分は5分の2となります。
このように、資金を出し合って不動産を購入した場合には、不動産は共有となります。

ただし、兄弟姉妹で不動産を共同購入するケースはさほど多くはなく、多くは夫婦間や親子間であることが一般的です。

夫婦間での不動産共有の対処法

夫婦間の不動産共有の場合には、事前の対策を適切に講じれば大きな問題とはならない場合が少なくありません。

対策の例としては、たとえば夫婦がそれぞれお互いに共有持分を相続させる内容の遺言書や、妻も夫も遺言書で長男など特定の相続人に不動産の共有持分を相続させる旨の遺言書を作成しておくことなどが考えられます。
このような対策を講じておくことで、次世代での共有を防ぐことが可能です。

ただし、何ら対策をしなければ次世代への相続を機に共有関係が広がってしまう可能性がありますので、事前の対策を講じておきましょう。

また、それぞれが不動産の共有持分を有する夫婦が離婚をした場合には、離婚の時点でどちらか一方が相手方の共有持分を買い取ったり、財産分与で名義を変更したりといったことを検討する必要があります。

離婚の時点で対策をしておかなければ、将来相続が発生した際にそれぞれの再婚相手同士の共有となるなど、大きなトラブルの原因となりかねないためです。

親子間での不動産共有の対処法

親子間での不動産共有の場合には、親に相続が発生した際に、もう一方の共有者たる子に親の共有持分が相続されるよう遺言書を作成しておくことで、共有持分の分散を防ぐことができます。

ただし、不動産の共有持分が親の財産全体に対して高額である場合などには遺留分の問題が生じるため、共有不動産のみならず財産全体を見てバランスを考慮した対策が必要です。

相続

共有不動産が生まれる最も大きな原因は相続です。

複数の相続人がいる場合の遺産の分け方はさまざまですが、主に次のものが挙げられます。

  • 現物分割:「A土地は長男、自宅土地建物は二男、預貯金は長女……」など、財産をそれぞれそのままの形で各相続人が相続する方法
  • 代償分割:主な遺産がA土地しかない場合などに、長男がA土地を相続する代わりに長男から二男と長女へそれぞれ1,000万円を支払うなど、金銭のやり取りで調整して相続する方法
  • 換価分割:遺産を売却した対価を分けて相続する方法

これらは一長一短であり、遺産の内訳や事情によっては採用できない方法もあります。
たとえば、相続人それぞれがきっちり自分の取り分を主張しているにもかかわらず、主な遺産がA土地しかない場合などには、現物分割は選択できないでしょう。

そうであるからといって代償分割をしようにも、A土地を相続する人に他の相続人へ代償金を支払えるだけのお金がなければ、この方法の選択も困難です。

また、たとえば長男がA土地の上に自分の家を建てて家族で住んでいる場合などには、土地が他人の手にわたってしまう換価分割も現実的ではありません。

このように他の方法が取れない場合に、やむを得ず共有相続とする場合があります。
共有相続とは、A土地について長男、二男、長女がそれぞれ3分の1の持分を有するなど、不動産を共有する形で相続する方法です。

こういった事情から、相続を機に共有となってしまう不動産が少なくありません。

不動産の共有状態を解消する方法

共有となっている不動産の共有状態を解消するには、次のステップで対応を検討することとなります。

当事者同士で話し合う

はじめに、共有をしている当事者同士で話合いを行うことが考えられます。

たとえば、長男と二男で2分の1ずつの共有となっている土地の共有状態を解消したい場合に、長男から二男へ土地の半額分の金銭を支払う代わりに、二男が持っている分の土地の名義を長男へ変えるよう打診するなどです。

共有者間の関係性が良く、かつ提案した対価が十分なものであれば、応じてもらえる可能性が高いでしょう。

当事者同士の話合いさえまとまるのであれば、正当な対価の支払いで共有状態を解消する方法であっても、無償で共有持分をもらう方法であっても、第三者へ売却して対価を分ける方法であっても、その解消方法は自由です。

しかし、そもそも土地の利用方法について対立がある場合や共有者間の関係性が良くない場合、「お金は一切払わないけど名義を自分に移せ」など一方が無理な要求をする場合などには、交渉がまとまらない可能性が高くなります。

争いが予見される場合などには、当事者同士での話合いの前に弁護士へ相談して、話合いの方向性を決めておくと良いでしょう。

共有物分割請求調停をする

共有物分割請求調停とは、調停委員の立ち合いのもと、裁判所で共有物分割へ向けた話合いをすることです。
調停委員が立ち会うとはいえ、あくまでも当事者同士での話合いの場ですので、裁判所が決断を下してくれるわけではありません。

ただし、第三者である調停委員が立ち会うことで、ある程度冷静に話合いがしやすいという点や、話合いの結果として記録された調書は法的な効力を持つため、いったん合意した内容を後から蒸し返されるリスクを減らせる点がメリットだといえます。

なお、裁判手続の中には、たとえば相続での遺産分割のように、訴訟提起の前に必ず調停を行わなければならないという「調停前置主義」が取られているものも存在します。

しかし、共有物分割請求では調停前置主義は取られていません。
そのため、解決を急ぐ場合や調停をもってしても話合いがまとまる見込みが薄いと考える場合などには、調停を経ずに訴訟を提起することも可能です。

共有物分割請求訴訟をする

当時者同士での話合いがまとまらない場合には、共有物分割請求訴訟へと駒を進めます。
共有物分割請求訴訟とは、裁判所に共有状態の解消方法を決めてもらうための訴訟です。

なお、裁判手続の途中でも、裁判所が決断を下す前に、当事者同士で和解をすることもできます。
裁判所が下す主な判決例は、次で解説します。

共有物分割請求訴訟の主な3パターンの判決

共有物分割請求訴訟の主な3パターンの判決

共有物分割請求訴訟となった場合、いくら訴訟を提起した人が望んだとしても、「共有者の一方がもう一方に無償で共有持分を明け渡せ」などといった、一方にとってのみ不利益となる判決が下されることはまずありません。

判決の主なパターンは、次のとおりです。
土地が長男と二男で2分の1ずつの共有になっている場合の例で見ていきましょう。

価格賠償

価格賠償とは、共有状態をお金で解決する方法です。

たとえば、二男が自身の共有持分を長男へ移転して土地を長男の単独所有とする代わりに、長男から二男に対してその対価を支払う場合などがこれに該当します。

現物分割

現物分割とは、土地を切り分けてそれぞれを単独で所有させる形で解決する方法です。

たとえば、500平方メートルの1筆の土地が共有となっている場合に、その土地を250平方メートルずつの2筆へと分筆するなどして、西側を長男に、東側を二男にそれぞれ割り当てる場合などがこれに該当します。

ただし、そもそも土地が狭く、2筆に分けてしまうと使い道が限られてしまう場合などにおいては、原則としてこの方法は選択されません。

換価分割

換価分割とは、土地を競売(けいばい)によって売却してその対価を分ける方法です。
非常にシンプルではありますが、土地の所有権を手放すこととなってしまいます。

また、一般的に競売による売却価格は通常の売却をした際の価格よりも低くなることが多いこともデメリットです。

共有物分割請求訴訟のデメリット

当事者同士で共有解消に向けた話合いがまとまらない場合には、共有物分割請求訴訟で共有の解消をするほかありません。

しかし、共有物分割請求訴訟はデメリットも大きいといえます。
主なデメリットは次のとおりです。

解決までに時間がかかる

共有物分割請求訴訟は、その解決までに時間がかかることが少なくありません。
かかる期間は案件や状況などによって異なりますが、おおむね半年程度は要することが多いでしょう。

望んだとおりの判決がくだされるとは限らない

たとえば、長男と二男が共有している土地の共有物分割請求訴訟を長男が提起したとしても、長男が望むとおりの判決が下されるとは限らない点に注意が必要です。

長男が二男の共有持分を取得したいと考えていても、長男の持分を二男が取得するという長男の希望とはまったく反対の結論が下される可能性もゼロではありません。

また、換価分割との判決が出てしまえば、せっかくの土地を手放すことになってしまいます。

思わぬ判決が下されてしまわないためにも、共有物分割請求訴訟を提起する際には、あらかじめ土地の共有に詳しい弁護士とよく相談をし、入念に準備をして臨むようにしましょう。

まとめ

不動産の共有はトラブルの原因となることが多く、可能な限り解消した方が望ましいといえます。
すでに共有状態となってしまっている場合には、できるだけ早いうちに共有物分割請求を検討しましょう。
また、特に相続などの場面では、新たに共有状態の土地を生んでしまわないよう注意が必要です。

共有状態の不動産についてお困りの際には、ぜひAuthense法律事務所までご相談ください。
Authense法律事務所には、共有物分割請求に詳しい弁護士が多数在籍しており、共有状態の解消をサポートしております。

Authense法律事務所の弁護士が、お役に立てること

・相続のタイミングで不動産の共有状態が発生しないよう、または、共有状態を解消できるような遺言の作成のアドバイスができる。
・共有状態を解消するために採りうる手段を選択してくれる。
・共有状態の解消のための話合いや共有物分割請求訴訟を代理人として代わりに行ってくれる。

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