裁判所から「賃借人は建物を明け渡せ。」という勝訴判決が出されたとしても、賃貸人が、賃貸物件の中に入って強制的に荷物を出すことはできません。賃貸人としては、「強制執行」を通じて適法に荷物を出して退去してもらう必要があります。「強制執行」とは、国家機関が権利者の権利内容を強制的に実現してくれる手続のことをいいます。

1．強制執行の申立てを行うにあたって必要なもの

強制執行の申立てを行うにあたっては、

• 債務名義
• 執行文
• 送達証明書

が必要になります。以下簡単に説明します。

①「債務名義」とは、賃貸人の明渡請求権の存在を公証する文書のことをいい、債務名義になりうるものが民事執行法第22条に列挙されています。ここでは、「確定判決」、「仮執行宣言付きの判決」のことを指すと思っていただければ結構です。

②「執行文」とは、債務名義の執行力の範囲を公証するため、執行文付与機関が債務名義の正本の末尾に付記した公証文言のことをいいます。ここでいう執行文付与機関とは、判決が言い渡された裁判所の書記官のことをいいます。簡単に言うと、判決が言い渡された裁判所の書記官に申立てをして、判決の末尾に「執行文」というものを付けてもらう手続が必要になるということです。ちなみに、「執行文」の付与の申請をしてから、実際に「執行文」の付与をもらうまでに時間は要しませんが、実務上、次に説明する「送達証明書」と同時にもらうケースが多いです。

③「送達証明書」とは、債務名義が相手方に送達されたことを証明する裁判所の書面のことです。法律上、強制執行を開始するためには、賃借人に債務名義が送達されなければならないと定められているため（民事執行法第29条）、この「送達証明証」が必要になります。ちなみに、判決を送達するためには、当然ですが、裁判所において送達する判決正本の作成が完了している必要があります。判決言渡し後、判決正本の作成が完了するまでに、裁判所によって異なりますが、1日から1週間程度かかります。そこから、賃借人に対する判決の送達が開始されることになります。

2．強制執行の申立てと執行官との打ち合わせ

①債務名義、②執行文、③送達証明書がそろったら、いよいよ強制執行の申立てを行います。強制執行の申立ては、賃貸物件の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して行います。申立ての際には、執行官に対する予納金が必要になります。予納金の額は、裁判所や相手方の人数によって変動しますが、相手方が1名の場合は、6万円から7万円程度が予納金として必要になります。

ちなみに、執行官とは、裁判の執行などの事務を行う、各地方裁判所に所属する裁判所職員のことをいいます（裁判所法第62条、執行官法1条）。建物の明渡しの執行に関していうと、執行官は、建物の明渡しを命じられた賃借人が建物を明け渡さない場合に、その建物から、明渡義務を負う賃借人を排除した上で、建物を賃貸人に引き渡すという事務を行います。

強制執行の申立てを行うと、執行官との打ち合わせが行われます。裁判所によっては、執行官と直接会って打ち合わせが行われる場合もありますし、電話で打ち合わせが行われる場合もあります。この際、「明渡しの催告」の日が決められ、利用する執行補助者をどの業者にするかを執行官に伝えることになります。執行補助者とは、強制執行を行うにあたり、実際に荷物を搬出・保管する業者のことをいいます。通常は、賃貸人側で利用する執行補助者をあらかじめ決めておくのですが、利用する執行補助者が決まっていない場合には、執行官が執行補助者を紹介してくれます。

ここで注意してほしいのは、執行補助者を利用する場合、当然執行補助者に対して日当等の費用を支払わなければならないのですが、執行補助者によってその報酬体系はバラバラだということです。強制執行を完了した場合に、執行補助者に対して支払う報酬は、部屋の広さや荷物の量によっても異なりますが、約15万円程度から、多いときには50万円を超える場合もある極めて高額なものです。したがって、できるだけ安い費用で請け負ってもらえる執行補助者を、事前に探しておくことをお勧めします。

なお、弁護士に依頼する場合、建物明渡しの実務経験がある弁護士であれば、すでに懇意にしている執行補助者がいる場合が多いですが、古くからの付き合いで特定の執行補助者に依頼している場合も多く、あまり費用面について意識していない弁護士もいますので、強制執行の手続を依頼する弁護士を決める判断材料として、この点を弁護士がきちんと意識しているかどうかを直接確認してみるのも、一つの方法だと思います。

3．明渡しの催告

執行官との打ち合わせで「明渡しの催告」の日が決まったら、実際に賃貸物件にいくことになります。「明渡しの催告」とは、賃貸物件に執行官、立会人（執行官が用意してくれる場合が多いです。）、賃貸人または賃貸人の代理人、執行補助者、鍵技術者（物件の合い鍵がない場合等に必要になります。賃貸人側が用意しますが、執行補助者にいえば、執行補助者が用意してくれます。ただし、別途費用がかかることになります。）が出向き、物件の占有状況を確認した後、引き渡し期限と実際に強制執行を行う日を公示書に記載し、物件内に貼り付ける手続のことをいいます（民事執行法第168条の2）。

引渡し期限は、明渡しの催告があった日から1カ月を経過した日と定められており（同条第2項）、実際に強制執行が行われる日（通常、実際に強制執行を行うことを「断行」といい、その日のことを「断行日」といいます。）は明渡し期限の数日前に設定されるのが通常です。引き渡し期限＝断行日ではありませんので注意してください。賃貸人にとって重要なのは断行日ですので、その日は忘れずに確認しておく必要があります。強制執行の申立てをしてから「明渡し催告」の日までは、約2週間程度かかります。

したがって、強制執行の申立てから断行日までは、1か月半程度かかるということになります。ちなみに、明渡しの催告の際に、執行官の判断で物件内の残置物の保管・廃棄の方法等が決められ、これに応じて、執行補助者が、強制執行にかかる費用の見積りを出すことになります。したがって、この段階ではじめて、強制執行にかかる具体的な費用が算出されることになります。明渡し催告の際に、荷物がほとんど残っていない場合には、執行官の判断で即時に明渡しが完了する場合もあります。この場合には、後述する断行の手続を行うことなく、明渡し完了となります。

4．断行日に行うこと

断行日は、催告と同様に執行官らが賃貸物件に出向くのですが、今度は、実際に執行補助者が物件から荷物を運び出すことになります。運び出した荷物は、通常、執行官が指定する保管場所に一定期間（通常は１カ月程度）保管されることになります。荷物が全て運びだされた後は、鍵を交換して、明渡し完了となります。保管された荷物は、一定期間内に賃借人が引き取りに来ない場合、売却または廃棄されることになります。

このような強制執行の手続をへて、建物の明渡しが適法に完了することになります。