コラム

公開 2022.08.25 更新 2022.08.31

立ち退きの正当事由を弁護士が徹底解説!老朽化が原因のリフォームは正当事由になる?

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記事を監修した弁護士
Authense法律事務所
弁護士 
(第二東京弁護士会)
第二東京弁護士会所属。中央大学法学部法律学科卒業。一橋大学法科大学院修了。最高裁判所司法研修所修了後、Authense法律事務所へ入所。

立ち退きの正当事由とは

他者に貸している土地や建物を返してもらいたいからといって、地主や大家側の都合で、ある日突然「出て行ってくれ」と言われてしまうようでは、安心して土地や建物を借りることはできません。
そのため、地主や大家側の都合で借地人や借家人に立ち退いてもらうためには、原則として正当事由が必要です。

正当事由として認められ得るものとしては、次のようなものが考えられます。

借地の場合

土地を有償で貸しており、その土地上に借地人が建物を建てている場合には借地権が発生しているため、原則として一方的な立ち退き請求は認められません。
この場合の借地人は、借地借家法という法律で非常に強く保護されているためです。

立ち退きが認められるのば、契約の更新時期であることに加え、事実上、例えば次のような事情がある場合に限られてきます。

  • その地域の再開発をしており、他の多くの住人が既に立ち退いている
  • 貸主がその土地に建物を建てて自分が使用しなければならない強い必要性がある
  • 借地人が長年その建物を使用していない

そして、このような場合であっても、一般的には相応の立退料の支払いが必要です。
また、その立退料の金額は、建物やアパートの一室を貸している場合に比べ相当高額となることが多い点にも注意しておきましょう。

このように、借地権のある土地を貸している場合には、大家都合による立ち退き請求が認められる場合はかなり限定されます。

一方、あらかじめ更新がないことを契約で定めた定期借地であれば、元々契約していた期間が満了することで土地の返還を受けることができます。

また、たとえば賃借人が更地をそのまま資材置き場として使っているなど借地権の目的となっていない場合には、立ち退きにおいて正当事由までは必要ありません。

借家の場合

アパートの一室を貸している場合や家一棟を貸している場合において、大家側からの立ち退きが認められ得る正当事由には、例えば次のものが考えられます。

  • 建物が老朽化しており、そのまま住むと危険である
  • 大家側にどうしてもその建物を使う必要が生じている

そして、借家の場合にも、相応の立退料を支払うことは正当事由を補完する要素となります。

前提:建物賃貸借は「継続」が原則

借地や借家の立ち退き請求になぜ正当事由が必要とされるのでしょうか?
その理由は、土地や建物の賃貸借契約は、一般的には継続されることが前提となっているためです。

賃借人の立場で考えると、土地や建物を借りている場合、そこを生活の本拠としていたり事業の拠点としていたりする場合が大半でしょう。
それにもかかわらず、貸主側の都合でいつ追い出されるかわからないとなれば、安心して生活や事業を営むことができません。

そのため、貸主側からの立ち退き請求には、原則として正当事由が必要とされているのです。

正当事由による立ち退き事例

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ここでは、正当事由による立ち退きが認められた事例を紹介します。
ただし、実際の事例に当てはめる際には、細かな事情の検討が必要です。

なお、似た事例で正当事由が認められたケースがあるからといって、事情が異なるケースでまで必ずしも認められるとは限りません。
お困りの際には、あらかじめ弁護士ご相談ください。

事例1

築後40年を経過した共同住宅について、建て替えなどを理由とする賃貸借契約の解約申し入れにおける立退料の額をめぐって争われた事案です。

この事案では、引越料その他の移転実費と転居後の賃料と現賃料との差額の1、2年分の範囲内の額が移転資金の一部を補填するものとして認められるべきであるとされています(平成12年3月23日東京高裁)。

事例2

昭和4年頃に築造された木造3階建て共同住宅に関して、賃貸人(大家)が賃借人に対して無断改築などを理由として賃貸借契約を解除し、建物の明渡しなどを請求した事案です。

この事案では、無断改築などによる信頼関係破壊を理由とした解除は認められませんでした。
そのうえで、大家からの立退料支払いを補完事由として斟酌し、解約申入れに正当事由が認められるとして明渡請求が認容されています(平成20年4月23日東京地裁)。

事例3

建物の老朽化に伴う建替えを理由に、賃貸人(大家)が賃借人に対して建物明渡を請求した事例です。

この事例では、建物の耐震性能の問題は震度5弱程度の地震でも人命を損ないかねないほどに深刻で、早急な対応が必要なことは明らかであるとされました。
結果、人道的見地を理由として、立退料の支払いと引き換えに建物明渡請求が認容されています(平成25年6月14日東京地裁)。

事例4

賃貸人(大家)が賃借人などに対し、明渡しなどを求めた事案です。

この事案では、建物が竣工後50年以上を経ていて老朽化が相当に進行し、耐震性の点でも危険性を否定することができず、耐震補強をおこなうには相当の費用がかかるとの前提がありました。

そこで、不利益を一定程度補うに足りる立退料を支払うことによって正当事由が補完されるとして、311万円余の支払を受けるのと引き換えに明渡請求を認めています(平成24年11月1日東京地裁)。

事例5

これは、正当事由による立ち退き請求が認められなかった事例です。

賃貸人(大家)が賃借人に対して、建物が朽廃し倒壊する危険性が高いという正当の事由があるとして、賃貸借契約の解約を求めました。
一方、賃借人は大家に対し、建物の倒壊の危険から免れるための通常の補修工事の実施を求めたものです。

その結果、東京地裁は賃貸借契約の解約の申入れの正当事由を否定し、賃貸人に補修工事の実施を命じました(平成22年3月17日東京地裁)。

正当事由による立ち退きの進め方

立ち退きの正当事由がある場合があるからといって、「来月には立ち退いてください」などという急な請求は認められません。
借地借家法により、解約の申し入れは6か月前までにすべきとされているためです。

早くから立ち退きの申し入れをすることにより、賃借人は転居先などを探す時間的猶予を持つことができます。

立ち退き請求をする際には、賃借人に事情を丁寧に説明し、誠実に交渉しましょう。
大家側が賃借人を軽視した振る舞いをしてしまえば、賃借人が態度を硬化させ、立ち退き拒否につながるおそれが高くなります。

そのうえで、立退料などの条件がまとまったら、きちんと書面で合意を取り交わしておきましょう。

老朽化した住居のリフォームは正当事由になりうるか

老朽化により建物が危険な状態となっている場合、その住宅のリフォーム工事は立ち退き請求の正当事由として認められる可能性が高いでしょう。

たとえば、築年数が古く現行の耐震基準を満たしていない場合や、外壁が大きく崩れて危険である場合などがこれに該当します。

一方、単に少し古くなって見栄えが悪くなった建物について、リフォームをしてより高価な賃料で貸したいという程度では、正当事由としては認められない可能性が高いでしょう。

こういった内容は個別事情によるところが大きいため、正当事由となるかどうか判断が難しい場合には、不動産に詳しい弁護士へ相談されることをおすすめします。

立退料を交渉するコツ

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立退料は、正当事由を補完する役割を担います。
では、立退料を交渉する際のコツとしては、どのようなものがあるのでしょうか?

まず、正当事由の有無によらず、次のポイントは押さえておくべきです。

  • 誠実に交渉をする:大家が不遜な態度で挑めば、賃借人が態度を硬化させ、高額な立退料を請求される可能性があります。
  • 6ヶ月以上前の早くから交渉する:立ち退きまでの期限が短いほど、立退料が高額になる傾向にあります。
  • 転居先などの代替先を確保する:転居先などのあっせんや紹介をすることで、立退料を低く抑えられる可能性が高まります。

これらの共通したポイントを踏まえたうえで、正当事由がある場合とない場合には、それぞれ次の点に注意しましょう。

正当事由あり

立ち退き請求に正当事由がある場合には、あらかじめそのケースに合った適正な立退料の相場を把握しておいてください。
その立退料の範囲を大きく逸脱しない範囲で、交渉を進めていきます。

そのうえで、賃借人に対してなぜ立ち退いてもらう必要があるのかを誠実に伝え、交渉を進めましょう。

正当事由なし

立ち退きに正当事由がない場合や正当事由が弱い場合には、より慎重に交渉を進めましょう。
この場合には、仮に賃借人が立ち退きを断固拒否する強靭な態度を取り裁判にまで持ち込まれた場合、立退料を支払っても立ち退きが認められない可能性があるためです。

また、転居先のあっせんなど代替手段を積極的に提案するなど、賃借人にとっての立ち退きのハードルを下げるよう努めることが重要です。

正当事由はないが借主に過失がある場合

立ち退きに正当事由があるとは認められないものの、賃借人に何らかの過失がある場合には、これが正当事由を補完する事情であるとして立退料の支払いが減免される可能性があります。

たとえば、賃借人が賃料を長期にわたって滞納しているなど、賃貸借契約に定めた事項に大きく違反しているような場合です。
ただし、たとえば賃料の支払いが少し期日に遅れたことがあるという程度の軽微な過失では、考慮されない可能性が高いでしょう。

立ち退きを拒否された場合

立ち退きを求めたものの、賃借人が立ち退きを拒否する場合は、なぜ賃借人が立ち退きを拒否しているのかを確認し、それに沿って誠実な対応を検討しましょう。

たとえば、賃借人が高齢などで転居先の確保に不安があることが理由であれば、転居先をあっせんしたり紹介したりすることで、交渉が進む可能性があります。
また、転居にかかる費用や転居先の賃料が今より高く支払いに不安があることが理由であれば、引っ越し費用を負担するほか、今の賃料と転居先での賃料の差額を数年分負担することなどで、納得してもらえるかもしれません。

中には、金額の問題ではなく、一方的に立ち退きを請求されたことや大家の交渉態度などが心情的に納得できず、立ち退きを拒否する場合もあるでしょう。
この場合には、誠実な態度で交渉を行うことが交渉成立のカギとなります。

特に、正当事由が弱い場合には、賃借人が態度を硬化させてしまうと立ち退きが難しくなる可能性が高いため、賃借人の気持ちに寄り添い、誠実に対応してください。

立ち退きを拒否されている場合には、早期に弁護士へ相談されることをおすすめします。

弁護士依頼のメリット

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交渉に慣れていない賃貸人が自らの判断で立ち退き交渉を進めてしまうと、賃借人の態度を硬化させてしまったり、また不利な要求を飲まされてしまったりするリスクがあります。
立ち退き交渉をする際は無理に自分で行わず、弁護士へ相談しましょう。

不動産法務に詳しい弁護士は、賃借人との立ち退き交渉の進め方を熟知しています。
弁護士のサポートを受けることで、状況に応じてあらかじめ交渉の進め方について作戦を練り、事案に沿った最良の方法で進めていくことが可能となります。

また、弁護士は万が一訴訟となった際のことも踏まえて対応をおこなうため、大家側にとって不利となる証拠などを残してしまうリスクを減らすことも可能です。

まとめ

大家側から一方的に立ち退きを求めるためには、正当事由が必要となります。
正当事由がなければ立退料で正当事由を補完することとなりますが、やはりこの場合に最も重要なのは賃借人の協力になるでしょう。

立ち退き交渉は、決して簡単な交渉ではありません。
無理に自分でおこなわず、不動産法務に詳しい弁護士へ相談することをおすすめします。

Authense法律事務所には、立ち退きの正当事由など不動産法務に詳しい弁護士が多数在籍しております。
立ち退き交渉でお困りの際には、ぜひAuthense法律事務所までご相談ください。

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