コラム

賃貸でも立ち退き拒否できる?具体事例と拒否された際の対処法、防止策を弁護士が解説

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立ち退き拒否が認められた事例や立ち退き拒否をされないためのポイントなどを弁護士がわかりやすく解説します。
立ち退き請求しても、賃借人から立ち退きを拒否されることがあります。
立ち退きを拒否された場合はどのように対応すればよいでしょうか?

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賃貸でも拒否できるか

アパートの部屋や一棟の建物を貸しており、その部屋や建物から賃借人に立ち退いてもらう場合には、建物が老朽化して倒壊の危険性があるなどの正当事由が必要となります。
大家側の都合で、一方的に出て行かせることはできません。
なぜなら、建物の賃借人は、借地借家法という法律で強く保護されているためです。

そのため、大家側がいくら立ち退いて欲しいと考えていても、賃借人が立ち退きを拒否して出て行かない可能性があるでしょう。
この場合、立ち退いてもらうことについて正当事由があると認められれば、最終的に裁判となった際に、強制的に立ち退かせることが可能です。

ただし、正当事由が認められるためのハードルは非常に高いため、まずは賃借人との交渉によって解決を図ることが原則となります。
立ち退いてもらうための事情が弱い場合には、これを立退料の支払いで補完することが一般的です。

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正当事由がない場合

立ち退き請求に正当事由がないと判断されれば、最終的に裁判となった際に、立ち退きが認められない可能性が高いでしょう。

そのため、正当事由がない場合には、賃借人との立ち退き交渉がより重要となります。
賃借人と誠実に交渉し、賃借人が納得できる条件を提示することで、交渉をまとめる必要があります。

借主が立ち退きを拒否する、考えられる理由

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大家が立ち退きを申し入れた際、賃借人が立ち退きをすんなり受け入れるとは限りません。
では、賃借人が立ち退きを拒否する理由として、どのようなものが考えられるのでしょうか?

立ち退きを拒否する主な理由を3つ紹介します。

現在の物件が気に入っている

賃借人が今の物件を気に入っている場合には、立ち退きを拒否される可能性があります。

気に入っている理由はさまざまで、たとえば次のようなケースがあるでしょう。

  • 日当たりや物件の作り自体が気に入っている
  • 場所などの条件に対して、賃料が値ごろである
  • 勤務先や最寄り駅など日常的に出向く場所から近く、場所がよい
  • 親類が近くに住んでいる

立ち退き拒否がこのような理由によるものであれば、賃借人が重視するポイントを踏まえた転居先のあっせんや紹介をすることで、交渉がまとまる可能性があります。

転居の費用や手間をかけたくない

引越しをするには、引越業者への支払いや引越し先物件への礼金の支払いなどで、費用がかかります。
これらの出費を避けたいとの理由で、立ち退きを拒否する場合があるでしょう。

この場合には、これらの費用を立退料として支払う旨を提案することで、納得してもらえる可能性があります。
引越しをする際には荷造りが必要となるなど、引っ越し作業自体に負担がかかります。
また、住民票の異動や運転免許証の書き換えなど、さまざまな手続きも必要となるでしょう。
このような手間を嫌がり、立ち退きを拒否することも考えられます。

この場合も、かかる手間を補填する形で立退料を上乗せする提案をすることにより、交渉が成立する可能性があります。

新たな入居先が見つかるか不安を感じている

賃借人が高齢である場合などには、新たな物件を見つけることが容易ではない可能性があります。
高齢者だからといって大家にとって一律にリスクが高いわけではないものの、高齢であることを理由に入居を断られるケースは未だに少なくないためです。

そのため、新たな転居先が見つかるかどうかが不安で、立ち退きを拒否する場合もあるでしょう。
このような場合には、転居先を紹介したりあっせんしたりすることで、交渉が成立する可能性があります。

ただし、入居者が高齢である場合には住み慣れた場所を離れたくないという理由も相まって交渉が難航する可能性があるため、より注意深く交渉を進めることが必要です。

立ち退き拒否が認められた事例

大家側が立ち退き請求をしたものの、結果的に立ち退き請求が認められなかった事例としては、次のものがあります。

ただし、これはあくまでもさまざまな事情が斟酌されたうえでの事例です。
個別事情に応じて結論が異なる可能性があるため、似たケースだからといって必ずしも同様の結論になるとは限りません。

立ち退き拒否でお困りの際には、弁護士へ相談しましょう。

事例1

築後57年を経過した木造平屋建て戸建住宅について、賃貸人が賃貸借契約の終了と建物の明け渡しを求めた事例です。

この事例では、賃借人には自己使用の必要性があり、かつ老朽化による建て替えの必要性も認め難いとして、正当事由が認められませんでした(令和元年12月12日東京地裁)。

築後57年ということで、一般的にはかなり老朽化が進んでいるように思えます。
しかし、この程度の年数が経過していても立ち退き請求が認められなかったということで、立ち退き請求に求められる正当事由のハードルの高さが伺える事例です。

事例2

仕事で来日した際に自己が使用するための住宅として、賃借人のいる住宅を個人が購入しました。
そのうえで、賃貸借契約満了による終了にもとづいて、賃借人に対して建物の明け渡しと明け渡しまでの使用損害金支払を求めた事例です。

しかし、明け渡しの正当事由は認められないとして、請求が棄却されています(令和元年7月5日東京地裁)。

建物賃貸借契約の更新期にあたり、かつ購入者が自分で使いたい事情があったとしても、立ち退き請求が認められなかった事例です。

事例3

建物が朽廃し、倒壊する危険性が高いという正当の事由があるとして、賃貸人が賃借人に対して賃貸借契約の解約を求めた事例です。

一方、賃借人は賃貸人に対し、建物が倒壊する危険から免れるための通常の補修工事の実施を求めました。

これに対し、東京地裁は賃貸借契約の解約の申入れの正当事由を否定して、賃貸人に補修工事の実施を命じています(平成22年3月17日東京地裁)。

建物が老朽化して倒壊の危険があるからといって必ずしも立ち退き請求が認められるわけではなく、補修工事をすれば引き続き建物が使用できるものとして、正当事由が否定された事例です。

賃借人が立ち退き拒否をするデメリット

賃借人の立場から見ると、建物の老朽化などを理由に大家から立ち退きを求められた場合、立ち退きを拒否してその物件に住み続ければ、建物倒壊の危険と隣り合わせで生活をすることとなります。

老朽化した物件は耐震基準を満たしていない場合も多く、大きな地震が来た際には命の危険にさらされる可能性があるでしょう。
いくら気に入っていたとしても、老朽化した物件にいつまでも住み続けることは危険です。

また、そこまで極端なケースでなくとも、賃借人が立ち退きを拒否し続ければ、最終的に大家側から訴訟を提起される恐れがあります。
訴訟に慣れている場合は稀であり、訴訟になることで心理的な負担を感じる可能性が高いでしょう。

大家側としても当初は立退料の提案や増額など真摯に応じてくれますが、不当なほど高額な立退料の請求をしたところで、認められる可能性は低いといえます。
むやみに交渉を長引かせても双方にとってプラスにならないため、ある程度の段階で交渉に応じた方が、負担が少なくて済むでしょう。

立ち退きを拒否されたときの対処法

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賃貸人が賃借人から立ち退きを拒否された場合は、まずは誠実に話し合い、賃借人側の都合に耳を傾けることが重要です。
なぜ立ち退きを拒否するのかという事情がくみ取れれば、対策の提案もしやすくなることでしょう。

特に、立ち退きに正当事由がない場合や正当事由が弱い場合には、賃借人が立ち退きに応じてくれるよう、慎重に交渉を進めることが重要です。

一方、立ち退きに正当事由がある場合には、内容証明郵便で立ち退きを請求したり最終的には訴訟へ移行したりするなど、法的な対応が有力な選択肢となります。
いずれにしても、立ち退きが拒否された場合には事情に合った対応を検討するため、早期に弁護士へ相談することをおすすめします。

立ち退き拒否されないためのコツ

賃借人に立ち退き請求をした際に、立ち退きを拒否されないためのコツは、次のとおりです。

日ごろから賃借人との関係を良好にしておく

立ち退いてもらう必要が生じた際、立ち退き拒否の可能性を下げるためには、賃借人と日ごろから良好な関係を築いておくことが重要です。
良好な関係を築いておくことで、立ち退いてほしい大家側の事情を、賃借人が聞き入れてくれやすくなるでしょう。

一方で、賃借人との関係性が希薄であったりそもそも面識さえなかったりすれば、賃借人側が大家側の事情を加味すべき理由は乏しく、立ち退きを拒否されたり高額な立退料を請求されたりする可能性が高まります。

できるだけ早く立ち退き交渉を始める

立ち退きをしてもらいたい事情が生じたら、できるだけ早くから立ち退き交渉を進めることが重要です。
法律上も大家側からの契約解除は6ヶ月前までにすべきこととしていますので、これを目安とし、遅くとも6ヶ月以上前からは交渉を始めるべきでしょう。
早くから交渉を始めることで、賃借人が転居先などを探す時間的猶予が生まれます。

一方、いくら強い正当事由があったとしても、「来月には出て行ってくれ」などと無理な要求をすれば、立ち退きを拒否される可能性が高いでしょう。

十分な立退料を提示する

立ち退き請求をする際に十分な立退料の支払いを提示することで、立ち退きに応じてもらえる可能性が高くなります。
賃借人によって負担の大小は異なるものの、生活の本拠などを移転するには、相当な労力が必要です。
これを軽視した場合には、立ち退きを拒否される可能性が高まります。

労力を金銭に換算することは容易ではありませんが、賃借人側にかかる負担や心情を十分に考慮し、適切な立退料を提示しましょう。
提示する立退料の相場が分からない場合には、弁護士へご相談ください。

弁護士に依頼するメリット

賃借人から立ち退きを拒否された場合には、早急に弁護士へ相談しましょう。
不動産法務に詳しい弁護士から事案に沿った適切な対応のアドバイスを受けることで、立ち退き交渉をスムーズかつ有利に進めることが可能となります。

また、提示すべき立退料の相場を知ったうえで交渉に臨むことができるため、賃借人から高額な立退料を請求された際の判断もしやすくなるでしょう。

さらに、弁護士はいざ訴訟となった際の対応までを考慮に入れて交渉に臨みます。
自分で交渉した場合には、自己にとって不利な証拠を残してしまうなどのリスクもありますが、弁護士へ依頼することでそのようなリスクを下げることも可能となります。

立ち退きを拒否された場合、以後の立ち退き交渉は一筋縄でいかないことが少なくありません。
最終的に立ち退きに応じてもらえるよう、弁護士をうまく活用することをおすすめします。

立ち退きの流れ

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立ち退き拒否が解消され、賃借人が立ち退きに応じてくれることとなった場合には、必ず合意書などの書面に残しておきましょう。
合意書には、立ち退きの時期の他、交渉がまとまった立退料の額やその他の条件などについても明確に記載してください。

合意書は2通作成し、大家側と賃借人とでそれぞれ保管します。
合意書を作成することで、賃借人側から、後になって合意内容を一方的に破棄されるリスクを下げることが可能となります。

また、万が一賃借人がやはり立ち退きに応じないなどと主張して合意をしたはずの退去日以降も物件に居座るなどした場合にも、合意書の存在が裁判上有利な証拠となるでしょう。

合意書が無事に作成できたら、あとは合意をした退去日までに退去してもらい、立退料の支払いを行います。

まとめ

賃借人から立ち退きを拒否された場合、まずは賃借人が立ち退きを拒否している理由を把握し、真摯に対応することが重要です。

しかし、一度立ち退きを拒否した賃借人に、立ち退きに応じてもらうことは容易ではありません。
当初の交渉の仕方で賃借人が態度を硬化させ、交渉が難しくなってしまう場合もあるでしょう。

立ち退き請求は、簡単な交渉ではありません。
立ち退き請求をする際には、不動産法務に詳しい弁護士へ相談しつつ、慎重に進めることをおすすめします。

Authense法律事務所には、立ち退きなどの不動産法務に詳しい弁護士が多数在籍しており、日々立ち退き拒否などの問題解決にあたっています。
立ち退き交渉や賃借人の立ち退き拒否でお困りの際には、ぜひAuthense法律事務所までご相談ください。

記事を監修した弁護士
Authense法律事務所
弁護士 
(第二東京弁護士会)
第二東京弁護士会所属。同志社大学法学部法律学科卒業。京都大学法科大学院修了。最高裁判所司法研修所修了後、Authense法律事務所へ入所。
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