コラム

公開 2022.04.26

固定資産税評価額から「取引額」の目安を算定する方法をわかりやすく解説

固定資産税評価額から「取引額」の目安を算定する方法をわかりやすく解説

取引額の目安を知る方法や固定資産税評価額を知る方法などについてわかりやすく解説します。
固定資産税評価額から取引額の参考値を簡単に知る方法があります。
この方法は、土地の売却価格を大まかに知っておきたい場合に参考になります。

記事を監修した弁護士
Authense法律事務所
弁護士 
(第二東京弁護士会)
第二東京弁護士会所属。中央大学法学部卒業。一橋大学法科大学院修了。最高裁判所司法研修所修了後、Authense法律事務所へ入所。 離婚問題や相続の遺産分割など、家事事件を中心に取り扱うほか、企業法務や刑事弁護などにも意欲を持ち、積極的に対応している。

土地の価額は一つではない

モノの価額は、一つであることが一般的です。
しかし、土地や建物といった不動産の価額は一つではありません。

土地の評価が必要となる場面によって、次のように異なる評価額が適用されます。

公示価格

公示価格とは、国土交通省が地価公示法に基づいて、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するものです。

現実に売買をする際の価額では土地の個別事情や建物の有無などが考慮されるため、必ずしも公示価格どおりに売買されるわけではありません。

とはいえ、公示価格は大まかな取引額を知る、取引額の参考値とはなります。

実勢価格(取引額)

実勢価格(以下、「取引額」といいます)とは、不動産が実際の売買される価格です。
取引額をある程度正確に知るためにはその地域の情勢に詳しい不動産業者などへ確認する必要があります。

また、不動産の売却価額は需要と供給など個別事情などによって変動するため、実際に売り出して買い手を募ってみなければ、正確な価額はわかりません。

相続税評価額

相続税評価額とは、相続税や贈与税の計算をする際に使用する不動産の評価額です。
それぞれの税金の概要は次のとおりです。

  • 相続税:亡くなった人の遺産を相続した際に課される税金。納税義務者は相続や遺贈(遺言)などで財産を受け取った人。
  • 贈与税:贈与などで財産をもらった場合に課される税金。納税義務者は贈与を受けた人。

相続税評価額は、土地が面する道路に付された路線価をもとに評価をする「路線価方式」や、次で解説をする固定資産税評価額に一定の倍率を乗じた「倍率方式」などによって計算します。
一般的に、道路が整備され建物が建ち並ぶ地域では路線価方式で相続税評価額が決められることが多いですが、農村や山林などでは路線価が定められておらず倍率方式で相続税評価額が決められることが多いです。

なお、土地の相続税評価額は、公示価格の8割程度の価格を目途に評価されています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、次の税金を計算する際などに使用される不動産の評価額です。

  • 固定資産税:1月1日現在の不動産の所有者に対して毎年課税される税金
  • 都市計画税:1月1日現在の市街化区域内に存在する不動産の所有者に対して、固定資産税とともに毎年課税される税金
  • 不動産取得税:購入や贈与、新築などにより不動産を取得した際にかかる税金
  • 登録免許税:不動産の名義を変える際などに法務局で納める税金

固定資産税評価額から土地の取引額の目安がわかる

土地がどの程度の価額で売れるのか、取引額の参考値をある程度正確に知るためには、その地域に詳しい不動産業者などに相談をする必要があります。

しかし、すぐに売る予定はなく、不動産業者へ相談するほどではないものの大まかに土地の相場を知りたいという場合もあることでしょう。
そのような場合には、固定資産税評価額をもとに、取引額の参考値となる公示価格を知る方法があります。

先ほど解説したように、公示価格と取引額とは異なりますが、土地の売却価格を大まかに把握する段階ではこちらでも十分参考となることでしょう。

土地の固定資産税評価額を0.7で割り戻せば取引額の目安になる

土地の固定資産税評価額は、その土地の公示価格の7割程度となっていることが一般的です。
そのため、固定資産税評価額がわかれば、これを0.7で割り戻すことでその土地の取引相場の目安を知ることができます。

なお、これはあくまでも参考値であり、実際にこの金額で売れるという保証ではありません。
実際に売却する際の価額は、需要と供給や、どの程度急いで売りたいのかなど状況によって変動するためです。

また、この計算が成り立つのは建物を建てることができる宅地などのみであり、山林や農地、原野などでは、原則としてこの計算は成り立ちません。

固定資産税評価額から土地の取引額相場を知る計算例

実際に数字を出しながら、固定資産税評価額をもとに土地の取引額の相場を計算してみましょう。

仮に、土地の固定資産税評価額が1,400万円であれば、この土地の取引額の参考値は次のように計算できます。

  • 取引額の参考値=1,400万円÷0.7=2,000万円

同様に、土地の固定資産税評価額が2,800万円であれば、土地の取引額の参考値は次のとおりです。

  • 取引額の参考値=2,800万円÷0.7=4,000万円

このように、固定資産税評価額さえわかれば、土地の取引額の参考値を簡単に計算することができます。

固定資産税評価額はどのように調べる?

固定資産税評価額はどのように調べる?
土地の取引額の参考値を計算するもととなる固定資産税評価額を知るために、自分で難しい計算をする必要はありません。
固定資産税評価額は、次の方法で簡単に知ることができます。

役所から送付される固定資産税課税明細書を確認する

もっとも手間がかからない方法は、お手元にある「固定資産税課税明細書」を確認することです。
市区町村によっては書類の名称が異なり、単に「課税明細書」とタイトルが付けられている場合もあります。

固定資産税課税明細書は、不動産のある市区町村の役場から不動産の所有者宛に毎年4月から6月頃に送付される固定資産税の納付書に同封されています。

固定資産税課税明細書には、固定資産税の対象となっている土地や建物の一覧が掲載されており、固定資産税の計算の根拠を知ることが可能です。

固定資産税課税明細書の様式には、不動産ごとに「固定資産税課税標準額」「都市計画税課税標準額」「固定資産税相当額」「評価額」など、さまざまな数字が並んでいます。
このうち、「評価額」の欄に書かれている数字を確認しましょう。

市区町村によって表現が異なり、「評価額」のほか「固定資産税評価額」や単に「価格」などと記載されている場合もあります。
この欄に書いてある数字が、土地の取引額相場を計算する際に使用する固定資産税評価額です。

なお、不動産が共有である場合には固定資産税の納付書や固定資産税課税明細書は代表者にのみ届き、共有者全員に送付されるわけではありません。

また、固定資産税は一定の価額未満のものには課税されないこととなっています。
そのため、固定資産税評価額が次の価額を下回る場合には、その不動産は固定資産税課税明細書に掲載されません。

  • 土地:30万円
  • 家屋:20万円

こうした理由から、固定資産税課税明細書は「名寄帳」とは異なりますので、注意しましょう。

固定資産税評価証明書を取得する

市区町村から届いた固定資産税課税明細書を捨ててしまった場合や、共有不動産でそもそも固定資産税課税明細書が届いていない場合など、お手元に固定資産税課税明細書がない場合もあることでしょう。
その場合には、固定資産税評価証明書を取得することで固定資産税評価額を確認することが可能です。

固定資産税評価証明書は、その不動産がある市区町村の役場で取得します。
課の名称は市区町村によって異なりますが、「税務課」や「固定資産税課」などであることが多いでしょう。
自治体によっては、役場とは別で市税事務所や出張所などを設け、そこでも証明書の発行を取り扱っている場合があります。

固定資産税評価証明書は、市区町村役場などの窓口へ出向いての取得の他、郵送でも請求ができます。
郵送で請求する場合には、次のものを同封しなければなりません。

  • 請求用紙:市区町村のホームページからダウンロードできる。請求者の情報の他、固定資産税評価証明書を請求する不動産の情報を正確に記載する。
  • 請求者の本人確認書類のコピー:運転免許証など。白黒で構わない。
  • 返信用封筒:返送先を明記し、返送に必要な切手を貼付する。
  • 定額小為替:手数料を支払うために必要。郵便局の貯金窓口で購入します。あらかじめ料金を確認し、お釣りのないように同封する。

同封物が不足した場合や小為替の金額が間違っていた場合などは再送の手間が生じますので、事前に電話やホームページで不備がないようによく確認してから送付しましょう。
取得費用は市区町村によって異なりますが、1通400円程度であることが一般的です。

なお、固定資産税評価証明書の請求ができるのは、原則としてその不動産の所有者のみです。
他者名義の不動産の固定資産税評価証明書を、勝手に取得することはできません。

固定資産課税台帳を閲覧する

固定資産税評価証明書を取得するほどでもないという場合には、市区町村役場で固定資産課税台帳を閲覧することによっても固定資産税評価額を知ることができます。

ただし、通年で閲覧ができる市区町村がある一方で、4月1日から6月25日までや4月1日から5月31日までなど一定の時期のみ閲覧が可能な市区町村もありますので、役場へ出向く前に電話やホームページなどで閲覧期間を確認してから出向くと良いでしょう。

費用は無料のこともありますが、市区町村によっては数百円程度がかかる場合もあります。

閲覧できるのは、固定資産税評価証明書の取得と同様、原則として不動産の所有者のみです。
誰のものであっても自由に閲覧できるわけではありません。
閲覧の際には、運転免許証などの本人確認書類を持っていきましょう。

固定資産税評価額はどのように決まるのか

固定資産税評価額はどのように決まるのか
固定資産税評価額は、自分で計算をする必要はありません。
では、この固定資産税評価額はどのように決まっているのでしょうか?

固定資産税評価額は各市町村長が決定する

固定資産税評価額は、総務大臣が定める固定資産評価基準をもとに、市町村長(東京都の場合は都)が決定しています。
土地の場合には、「宅地」「農地」など課税地目ごとに過去の売買実例価額等を基礎として、評価額を算定することとなっています。

中でも、宅地については土地の取引額相場である地価公示価格等の7割を目途に評価することとされており、これが「取引額×0.7=固定資産税評価額」の計算式が成り立つ理由です。

固定資産税評価額は3年に1回見直される

固定資産税評価額は一度決まったら永久に同じということではなく、3年に1回見直されることとなっています。

そのため、古い固定資産税課税明細書を参考にしてしまうと現在の価額と異なる可能性がありますので、注意が必要です。

建物の固定資産税評価額は取引額の参考にならない

土地については、固定資産税評価額を0.7で割り戻すことで取引額の相場がわかると解説しました。
しかし、建物の場合には、このような形で取引額を算定することはできません。

建物の固定資産税評価額は建物に利用されている材質などをもとに個別で評価がなされ、その後築年数の経過とともに価額が下落します。
築年数が浅く建物が強固であればあるほど、固定資産税評価額が高くなるイメージです。

一方で、建物の売買はその建物の用途や形状などによって需要が大きく異なるところであり、必ずしも固定資産税評価額と連動するわけではありません。

また、一定以上の築年数が経過している建物や用途に制限がかかる形状の建物である場合などには建物自体の売却はできず、むしろ取り壊し費用がかかる可能性さえあるでしょう。
古い建物やそのままでは売りづらそうな建物の場合には、解体価格の目安を調べておくことも一つです。

まとめ

土地の取引額の相場は、固定資産税評価額をもとに算定することが可能です。
土地を売却するか、もしくは相続で子に遺そうかなど今後の方向性を検討する際の参考となりますので、一度算定してみてはいかがでしょうか?

とはいえ、ご自身のみで土地の活用方法や相続対策を検討することは容易ではありません。
土地活用や相続対策でお困りの際には、ぜひAuthense法律事務所までご相談ください。

Authense法律事務所には土地や相続に詳しい弁護士が多数在籍しており、土地オーナー様のお悩みを総合力で解決いたします。

Authense法律事務所の弁護士が、お役に立てること

生前対策として遺言書の内容の相談をお受けすることがあります。
例えば、特定の相続人のみに相続させたいというご希望の場合、単に一人に相続させる内容の遺言を作成するのみでは十分ではありません。
相続税の支払いや、他の相続人からの遺留分侵害額請求がなされる可能性を見越して、それらを支払うのに十分な現金を残す必要があります。
そのような視点からも、生前対策としての土地の売却をご一緒に検討させていただきます。

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