サブリース契約とは、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、入居者へ転貸する契約です。

物件オーナーにとって、入居者と直接やり取りする必要がなく、空室や賃料滞納のリスクを負わずに済むなどメリットも多い一方で、

利回りが低くなる、入居者を選べないなど、注意点も少なくありません。

このコラムでは、不動産のサブリース契約のメリットとデメリット、注意点について解説します。

不動産のサブリース契約とは

不動産のサブリース契約とは、いわゆる一括借り上げです。
アパートやマンションなどの不動産をサブリース会社が1棟まるごと借り上げ、サブリース会社が入居者を募集したり入居者対応をしたりします。

厳密にいえば、物件オーナーとサブリース会社との一括借り上げ契約のことを「マスターリース契約」、サブリース会社と各入居者との契約のことを「サブリース契約」といいますが、これらをまとめてサブリース契約と呼ぶことが少なくありません。

この記事では、わかりやすさを重視するため、いずれもサブリース契約と呼称して解説していきます。

サブリース契約を活用するメリット

物件オーナーがサブリース契約を活用する主なメリットは、次のとおりです。
これらメリットについてはサブリース会社やサブリース契約を勧誘する不動産会社などが大々的に案内することが多いため、聞いたことがあるという方も多いでしょう。

入居者と直接やり取りをしなくて済む

サブリース契約では、入居者対応は原則としてサブリース会社が行います。
そのため、たとえば設備の修繕依頼や騒音などによる入居者トラブルなどに物件オーナーが直接対応する必要がありません。

空室リスクや賃料滞納のリスクを負わずに済む

サブリース契約では、サブリース会社が建物をまるごと1棟借り上げます。
そのうえで、物件オーナーはサブリース会社から毎月決まった賃料を受け取る契約形態です。

そのため、万一物件に空室が生じた場合や賃料を滞納する入居者がいた場合であっても、多くの場合、物件オーナーが手にする賃料に変動はありません。
ただし、これには例外がありますので、後ほど解説する注意点をよく確認してください。

収入が一定なので確定申告の手間が少ない

複数の物件を保有する物件オーナーは、確定申告の際に収入を集計する手間が大きくなります。
入居や退去があれば、それに伴う経理処理が必要となる他、部屋ごとに入金された賃料を1件1件確認しなければならないためです。

一方で、サブリース契約を締結している場合には、経理処理が非常にシンプルとなります。
1つの物件について毎月入金される賃料は、原則としてサブリース会社からの1件のみであるためです。

相続税対策に活用できる

相続税は、亡くなった方（「被相続人」といいます）が持っていた土地や建物、預貯金といった財産などをすべて評価し、合計したうえで税額の計算を行います。
被相続人が賃貸不動産を所有していれば、その賃貸不動産も相続税の対象です。

ただし、賃貸している不動産の評価額は、自分や家族が使っている不動産よりも低く評価されます。
これは、他人に貸している以上、権利が制限されているという理由からです。

しかし、長期にわたって空室となっているなど、継続的に賃貸していると認められない部屋の部分については、賃貸による減額評価を適用することができません。

一方で、サブリース契約をしている場合には、各部屋に入居者が入っていようがいまいが、
原則としてすべての部分ついて賃貸不動産として減額した評価が適用できます。
サブリース契約では、1棟まるごとをサブリース会社に賃貸している状態であるからです。

スマートデイズの破綻から見るサブリース契約のリスク

良い面ばかりが強調されることの多いサブリース契約ですが、サブリース契約には物件オーナーにとっての落とし穴が少なくありません。
サブリース契約のデメリットを確認する前に、サブリース契約に関して大きな話題となった株式会社スマートデイズの破綻事件について確認しておきましょう。

スマートデイズの破綻事件とは

スマートデイズの破綻事件とは、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」などを運営していた株式会社スマートデイズが破綻をした事件です。

株式会社スマートデイズは、物件を一般のオーナー向けに販売し、販売した物件の管理運営を受託するサブリースの業態で事業を展開していました。一般の物件オーナーが金融機関でローンを組んで物件を建設し、建築した物件を株式会社スマートデイズが一括借り上げをする形態です。

物件オーナーには、ローンの返済額を上回る額での借り上げを保証していました。そのため、物件を購入したオーナーの多くにとっては、リスクを負わずに収益を上げられる魅力的なスキームに映ったことでしょう。

しかし、入居率が低迷したなどの事情から物件オーナーへの入金が停滞し、ついには株式会社スマートデイズが破綻するに至ったのです。

サブリース会社が破綻すれば損害を負うのは不動産オーナー

株式会社スマートデイズが破綻したことで、物件オーナーには収益性の低い物件と金融機関からの借金のみが残されました。
もはや、株式会社スマートデイズから保証された賃料を受け取ることはできず、自身で物件を運用して借金を返済していかなければならなくなりました。

サラリーマンが副業としてシェアハウスを購入したケースも多かったようですが、借入金返済の目途が立たず、自己破産に追い込まれた人も発生しています。

この件では、融資を受けるにあたり物件オーナーとなる人の所得や貯蓄を株式会社スマートデイズが改ざんして、
本来であれば受けられない額の融資を受けたケースがあることも相まって、被害の拡大に拍車をかけました。
仮にサブリース会社が破綻した場合には、物件オーナーが損害を被る可能性があることを世間に知らしめた悲惨な事例です。

サブリース契約するデメリット

サブリース契約には、デメリットや注意点が数多く存在します。
まずは、主なデメリットとなる3点について解説していきましょう。

物件の利回りが低くなる

サブリース会社は慈善事業ではありません。当然ながら、サブリース会社にも利益が必要です。
そのため、サブリース会社が物件によほど大きな付加価値をつけてくれるのではない限り、物件オーナー自らが物件を運用する場合と比べて、実入りが少なくなるといえます。

入居者を選択することができない

サブリース契約を締結した場合には、物件オーナー自らが入居者の選定に携わる必要はありません。
これは、入居者募集で頭を抱えずに済む点ではメリットである反面、自らが入居者を選定できない点でデメリットともなり得ます。

賃料の未払いリスクがある入居者が増えることはサブリース会社にとっても得策ではないため、
通常はある程度選定すると考えられますが、サブリース会社の入居者選定の基準や考え方について事前に確認しておくと良いでしょう。

消費者契約法が適用されない可能性がある

消費者契約法とは、消費者の利益を守るための法律です。

消費者契約法が適用されることにより、たとえば事業者が有利な事実ばかりを強調し、
消費者にとって不利な事実をわざと告げずに契約をした場合などには、契約を取り消すことができます。

しかし、消費者契約法はあくまでも「消費者」を守るための法律です。
消費者は事業者と比較して知識が不足しているという前提で、手厚い保護がされているのです。

こうした趣旨の法律であることから、事業として不動産賃貸を行う人が消費者契約法上の消費者に該当するかどうかは、疑問が残ります。
事業として不動産賃貸を行っているのであれば、サブリース会社とそれほど大きな知識の差があるとはいえないと考えられるためです。

そのため、ある程度不利な条件で契約を結んだとしても、ある意味で「自己責任」となります。
この点も、サブリース契約の大きなデメリットの一つでしょう。

ただし、物件オーナーが同種の行為を反復継続的に行っていない場合には、
サブリース契約は消費者契約法に規定する消費者契約に該当する可能性があるとされています。

消費者契約法の規定により契約を取り消すことができるかどうか迷った場合には、早期に弁護士へご相談ください。

サブリース契約を結ぶ際に注意すべきポイント

サブリース契約を締結する際には、次の点に注意しましょう。

なお、これらの注意点を契約書のみから見抜くことは難しい場合が少なくありません。
大きな問題を抱えてしまわないために、サブリース契約を結ぶ前に、ぜひ弁護士へ相談されることをおすすめします。

リスクを知ったうえで、それでもなおサブリース契約を選択したいと判断した場合にのみ契約すべきでしょう。

空室保証と書かれていても免責期間が設けられている場合がある

サブリース契約では、たとえ入居者が入っておらず空室となっている期間であっても、定額での賃料支払いを保証するなどと説明されることが多いでしょう。
しかし、契約によっては、空室分の賃料についてサブリース会社の支払いが免責される期間が定められていることがあるため注意が必要です。

免責される期間としては、たとえば物件オーナーとの契約直後の数ヶ月間であるケースや、入居者の退去後1ヶ月から2ヶ月間程度の期間とされるケースなどが考えられます。

家賃保証と書かれていても家賃が見直される場合がある

サブリース会社との契約書には、一定の期間についての家賃が保証されるなど記載されていることが一般的です。
これだけを読めば、約束された期間中の賃料減額は絶対にないと感じてしまうかもしれません。

しかし、契約書には賃料を減額しないなどと明記されていたとしても、保証期間内にサブリース会社から賃料を減額される可能性は残ります。
その理由は、借地借家法です。

借地借家法には、次のような規定が存在します。

（借賃増減請求権）
第32条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

つまり、保証期間内には家賃を減額しないとの契約を交わしたとしても、この条文がある以上はサブリース会社側から賃料の減額を請求される可能性があるのです。

条文には、「増額」をしない特約があればその定めに従うと記載されている一方で、
「減額」をしないとの特約がある場合についてはその定めに従うとは記載されていない点に注意しましょう。

契約期間中でも解除される場合がある

たとえば、「30年一括借り上げ」などと案内されていたとしても、契約の内容によってはサブリース会社から期間の途中で解約される可能性があります。
契約締結前に、契約書にサブリース会社から解約することができる旨の規定がないかどうかよく確認するようにしましょう。

修繕時などに出費が必要となる場合がある

サブリース会社から、物件オーナーの費用負担は一切ないなどと説明される場合もあるかと思います。
しかし、所有者が物件オーナーである以上、サブリース業者が賃貸住宅を使用するために必要な修繕費用を求められる場合がある点に注意が必要です。

特に老朽化した物件では出費がかさむ場合もありますので、修繕費などの負担は誰が負うのかについてもよく確認をしておきましょう。

また、不動産の固定資産税は、物件の所有者に対して課税されます。
そのため、たとえサブリース契約を利用したとしても、不動産の固定資産税は物件オーナーが支払うこととなる点も知っておいてください。

サブリース会社が倒産しないとは限らない

上で解説をした株式会社スマートデイズの例のように、サブリース会社が破綻する可能性はゼロではありません。
あまりにも良い条件での契約である場合には、サブリース会社がすでに資金繰りに困り、当座の資金を得るために自転車操業をしている可能性も検討すべきでしょう。

まとめ

サブリース契約には物件オーナーにとってのメリットがある一方で、契約上の注意点は少なくありません。
物件オーナーが思わぬ損害を受けないためには契約内容をよく理解し、起きうるリスクを見極めたうえで契約の判断をすることが必要となります。

しかし、物件オーナーがご自身のみで契約のリスクを見極めることは容易ではありません。
契約条項がわかりづらい記載となっている場合もある他、契約書には表れないリスクも存在するためです。

サブリース契約を検討する際には、あらかじめ提示された契約条項や条件などを弁護士にチェックしてもらうと良いでしょう。
弊所にはサブリース契約など不動産法務にくわしい弁護士が多数在籍しておりますので、お困りの際にはぜひご相談ください。

Authense法律事務所の弁護士が、お役に立てること

・サブリース会社と締結したサブリース契約を消費者契約法により取り消すことができるか判断できます。

・サブリース会社と締結予定のサブリース契約について、物件オーナー様に不利な点や注意すべき点がないかの確認をすることができます。

記事を監修した弁護士

Authense法律事務所

弁護士　

伊藤 新

（第二東京弁護士会）

第二東京弁護士会所属。大阪市立大学法学部卒業、大阪市立大学法科大学院法曹養成専攻修了（法務博士）。企業法務に注力し、スタートアップや新規事業の立ち上げにおいて法律上何が問題となりうるかの検証・法的アドバイスの提供など、企業のサポートに精力的に取り組む。また、労働問題（使用者側）も取り扱うほか、不動産法務を軸とした相続案件などにも強い意欲を有する。
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