不動産の相続トラブルの対処方法は？主な事例と対策を弁護士がわかりやすく解説

遺産の中に、不動産（土地・建物）があるケースは少なくありません。
そして、不動産が原因で相続トラブルに発展することがあります。

では、不動産が原因で生じる相続トラブルには、どのようなものがあるのでしょうか？
また、不動産にまつわる相続トラブルを避けるには、どのような対策を講じればよいのでしょうか？

今回は、不動産（土地・建物）にまつわる相続トラブルの例やトラブルを避ける対策、トラブルに発展した場合の対処法などについて弁護士がくわしく解説します。

Authense法律事務所は、遺産相続について豊富なサポート実績を有しています。
不動産に関する相続トラブルでお困りの際や、生前の対策を講じたいとお考えの際などには、Authense法律事務所までお気軽にご相談ください。

不動産（土地・建物）の相続の基本の流れ

相続トラブルの内容を理解するには、相続手続きの流れを把握しておく必要があります。
はじめに、不動産（土地・建物）の相続の基本の流れを解説します。

• ・相続人を洗い出す
• ・遺産を洗い出す
• ・遺産分割協議を取りまとめる
• ・遺産分割協議書を作成する
• ・不動産の名義変更（相続登記）をする

なお、ここでは亡くなった人（「被相続人」といいます）が遺言書を遺していないケースを想定しています。

相続人を洗い出す

はじめに、相続人を洗い出します。

相続関係がシンプルである場合には、あえて調査するまでもなく相続人が把握できるかもしれません。

しかし、この段階で「被相続人の死亡から出生まで遡る連続した戸籍・除籍・原戸籍謄本」や相続人全員の戸籍謄本などは集めておくとよいでしょう。
これらの書類を確認することで、被相続人の婚姻前の婚外子など、思わぬ相続人が見つかる可能性もあるためです。

また、これらの書類は遺産である不動産の名義変更や預貯金の解約などでも必要となるため、無駄にはなりません。

遺産を洗い出す

相続人の確認と並行して、遺産の洗い出しを進めます。
次のステップで行う遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）は個別の遺産ごとに適宜行うのではなく、遺産の全体像を把握したうえで行うことが一般的であるためです。

遺産を洗い出したら一覧表にまとめておくと、遺産分割協議の参考としやすくなるでしょう。

遺産分割協議を取りまとめる

相続人と遺産を洗い出したら、相続人全員で遺産分割協議を行います。

なお、必ずしもすべての相続人が一堂に会して話し合う必要まではなく、個別で話し合ったり電話などを活用したりしても構いません。
遺産の分け方について相続人全員が合意したら、遺産分割協議が成立します。

なお、遺産分割協議を成立させるには相続人全員の合意が必要であり、相続人が1人でも欠けた遺産分割協議は無効です。
「長年連絡を取っていないこと」「海外で暮らしていること」「認知症であること」「未成年であること」などを理由に協議から除外できるわけではないことには注意してください。

遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議が成立したら、その結果を取りまとめた遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書は、たとえば「〇〇県〇〇市〇〇〇1番の土地は、長男である〇〇〇〇」が相続する」のように、誰がどの遺産を相続することになったのかを明確に記載しましょう。

遺産分割協議書には、相続人全員が署名と実印での押印をして、印鑑証明書とセットにします。
これにより、相続人全員が遺産分割協議書に記載された遺産分割内容に同意していることが証明されます。

不動産の名義変更（相続登記）をする

遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書、その他の添付書類などを用意して、相続登記を申請します。
内容に不備がなければ、これにより、不動産の名義が遺産分割協議書で指定された相続人へと変わります。

相続での不動産の分割方法

不動産は、3,000万円の預貯金を1,000万円ずつに分けるように容易に切り分けられるものではありません。
では、不動産は相続でどのように分ければよいのでしょうか？

ここでは、相続における不動産の主な分割方法を4つ解説します。

• 現物分割
• 換価分割
• 代償分割
• 共有分割

現物分割

現物分割とは、不動産をそのままの状態で遺産分割することです。
たとえば、遺産が「3,000万円相当の土地建物と3,000万円の預貯金」である場合に、土地建物を長男が相続して預貯金を二男が相続するケースなどがこれに該当します。

また、土地を分筆して分けることも現物分割の1つです。
分筆とは、登記簿上の1筆の土地を複数筆に分けることです。
たとえば、300㎡である「〇〇1番」の土地を150㎡の「〇〇1番1」と150㎡の「〇〇1番2」の2筆に切り分け、「〇〇1番1」を長男が、「〇〇1番2」を二男が相続する場合などがこれに該当します。

ただし、分筆による現物分割が適するケースは、さほど多くありません。
面積の大きくない土地や分筆により公道に接しない無道路地ができる場合などには、分筆により利便性が著しく低下するおそれがあるためです。

換価分割

換価分割とは、不動産を換価したうえで金銭を分ける分割方法です。

たとえば、相続人が長男と二男の2名であり、主な遺産が1筆の土地（3,000万円相当）のみである場合に、これを売却して得た3,000万円を長男と二男が1,500万円ずつ相続するケースなどがこれに該当します。

代償分割

代償分割とは、主な遺産である不動産を一部の相続人が承継する代わりに、不動産を相続した相続人から他の相続人に金銭を支払う分割方法です。

たとえば、相続人が長男と二男の2名であり、主な遺産が自宅不動産（3,000万円相当）のみである場合に、長男が不動産を相続する代わりに長男から二男に対して1,500万円を支払うケースなどがこれに該当します。

共有分割

共有分割とは、1筆の土地や1棟の建物を複数の相続人が共同して相続する分割方法です。
たとえば、遺産である土地Aを長男と二男が2分の1ずつの割合で相続する場合などがこれに該当します。

共有分割は一見シンプルで、公平な分割方法です。
しかし、その後すぐに売却を控えているなど一定の場合を除き、安易な共有分割はおすすめできません。

なぜなら、不動産を共有する場合、その不動産の全体を売却したり賃貸したりするために、共有者全員の同意が必要となるためです。
また、いずれ代替わりが起きた際、「長男の妻・子どもと二男の妻・子ども」というやや縁の遠い人同士が共有となり、共有関係が複雑となるおそれもあります。

不動産（土地・建物）に関するよくある相続トラブル事例

不動産（土地・建物）の相続では、どのような相続トラブルが生じる可能性があるのでしょうか？
ここでは、不動産にまつわるよくある相続トラブルの例を8つ解説します。

• 主要な遺産が不動産しかなく遺産分割協議がまとまらない
• 遺産分割にあたって不動産の評価方法で対立する
• 一部の相続人が不動産の生前贈与を受けており遺産分割協議がまとまらない
• 分筆のラインが決まらず遺産分割協議がまとまらない
• 小規模宅地の特例を誰が適用するかが決まらない
• 相続税が納税できず換価を急ぐ必要が生じる
• 不動産をほしい相続人が誰もいない
• 先代名義の不動産が放置されており手続きが煩雑となる

このようなトラブルでお困りの際は、Authense法律事務所までお早めにご相談ください。

主要な遺産が不動産しかなく遺産分割協議がまとまらない

1つ目は、主要な遺産が不動産しかなく遺産分割協議がまとまらないトラブルです。

主要な遺産が不動産しかない場合、遺産分割協議をまとめることは容易ではありません。
なかでも、一部の相続人がその不動産に居住している場合には、遺産分割協議が難航する可能性が高いでしょう。

たとえば、相続人が長男と二男の2名であり、主要な遺産が長男一家が被相続人と同居していた自宅不動産のみである場合などがこれに該当します。
この場合に、「代償分割」ができるだけの資産が長男にあればよいものの、これもない場合は自宅不動産を売却せざるを得なくなる可能性があります。

遺産分割にあたって不動産の評価方法で対立する

2つ目は、遺産分割にあたって不動産の評価方法で対立するトラブルです。

不動産の評価方法は、1つではありません。
たとえば、固定資産税を算定するための評価額である固定資産税評価と、相続税を計算するために用いられる相続税評価とでは、同じ不動産であっても価額が異なります。
また、これらの評価額はいずれも、実際に売れる価額とイコールではありません。

そのため、特に代償分割の場合において、評価方法の考え方が相続人間で対立する可能性があります。

たとえば、相続人が長男と二男の2名であり、長男が不動産を相続する代わりに二男に不動産評価額の2分の1相当の金銭を支払うとする場合、長男としてはできるだけ評価が低くなる方法で不動産を評価したいと考えることでしょう。
反対に、二男としてはできるだけ評価が高くなる方法で評価してほしいと考えることが一般的です。

一部の相続人が不動産の生前贈与を受けており遺産分割協議がまとまらない

3つ目は、一部の相続人が不動産の生前贈与を受けており、遺産分割協議がまとまらないトラブルです。

遺産分割においては、一定の生前贈与も加味されます（民法903条1項）。
たとえば、長男と二男の2名が相続人であり、遺産が1億円、長男だけが生前に4,000万円の金銭の贈与を受けていた場合、法律上の相続分はそれぞれ次のとおりとなります。

• 長男：（1億円＋4,000万円）×2分の1－生前贈与4,000万円＝3,000万円
• 二男：（1億円＋4,000万円）×2分の1＝7,000万円

また、生前贈与を受けたのが不動産であれば、持ち戻しの価額は原則として相続開始時点での評価額となります。
一部の相続人だけが不動産の生前贈与を受けている場合、不公平感も相まって、持ち戻しの価額について主張が食い違いトラブルに発展する可能性があります。

なお、被相続人が「持ち戻しをしない」旨の意思表示をしていた場合など一定の場合には、例外的に生前贈与の持ち戻しは行いません。

分筆のラインが決まらず遺産分割協議がまとまらない

4つ目は、分筆のラインが決まらず遺産分割協議がまとまらないトラブルです。

先ほど解説したように、土地を分筆して現物分割をすることもあります。
しかし、「同程度の価値になるように不動産を分筆する」ことは容易ではありません。

たとえば、面積が同じであれば、公道に広く接する土地と少し奥まった旗竿地とでは、公道に広く接する土地の方が評価額は高いでしょう。
また、不動産はきれいな長方形でないことも少なくありません。

たとえ隣り合っていてもまったく同じ土地は2筆として存在しないため、分筆のラインが決まらず遺産分割協議が難航する可能性があります。

小規模宅地の特例を誰が適用するかが決まらない

5つ目は、小規模宅地の特例を誰が適用するかが決まらないトラブルです。

小規模宅地の特例とは、相続税を計算する際に適用できる可能性のある特例です。
一定の要件を満たして特例の適用を受けることで、相続税の計算上、適用を受けた土地が最大8割減（貸付用など一定の場合は最大5割減）で評価できます。

しかし、小規模宅地の特例の適用要件を満たす土地が複数あるからといって、すべての土地に適用できるわけではありません。
適用を受ける土地の最大面積が決められており、その上限面積に達するまで選択できる仕組みとなっています。

土地を相続する相続人が1人であれば、「最大8割減できて、かつ1㎡あたりの単価の高い土地」から優先的に適用すればよいため、適用を受ける土地の選択は容易でしょう。

一方で、土地を複数の相続人が分けて相続する場合、誰が相続する土地から小規模宅地の特例を受けるのか合意がまとまらずトラブルとなるおそれがあります。
相続税は、原則としてトータルの相続税を受け取った遺産の評価額（小規模宅地の特例の適用後）で按分して納める仕組みであることから、小規模宅地の特例を受けた土地を承継した相続人の減税効果がより大きくなるためです。

相続税が納税できず換価を急ぐ必要が生じる

6つ目は、相続税が納税できず換価を急ぐ必要が生じるトラブルです。

相続税の申告と納税の期限は、原則として、被相続人の死亡日の翌日から10か月以内です。
この期限までに申告をしたうえで、相続税の全額を納付しなければなりません。

しかし、遺産の大半が不動産である場合、遺産や相続人固有の預貯金だけでは期限までの納税が難しい場合もあるでしょう。
この場合には、不動産の一部を売却して納税資金を作ることが有力な選択肢となります。

しかし、不動産が納税期限までに売れるとは限りません。
また、「相続税の申告期限に間に合わせたい」との動機から足元を見られ、相場より安く買いたたかれるおそれも生じます。

なお、相続開始直後の売却であることは不動産全部事項証明書から明白であるため、納税資金を確保するための売却であることを隠すことは困難でしょう。

不動産をほしい相続人が誰もいない

7つ目は、不動産をほしい相続人が誰もいないトラブルです。

買い手を見つけづらいうえ管理に手間がかかる不動産は、ときに「負動産」と称されることもあります。
たとえば、山林や原野、人口の少ない地域の土地などがこれに該当します。

このような不動産は、相続人同士が取り合うどころか、誰も要らないとして「押し付け合い」になる場合があります。

先代名義の不動産が放置されており手続きが煩雑となる

8つ目は、先代名義の不動産が放置されており、手続きが煩雑となるトラブルです。

不動産の名義人が、何十年も前に亡くなった先代のままとなっているケースは少なくありません。
被相続人の死亡を機に不動産の全部事項証明書を取り寄せてみて、被相続人の親の名義のままとなっていることに気付く場合もあるでしょう。

この場合には、名義人の相続の際の遺産分割協議書が残っているなど一定のケースを除き、今回の被相続人の相続人だけの協力では名義変更ができません。
このような不動産の名義変更をするには、名義人である先代の相続人（相続人がすでに亡くなっている場合は、亡くなった相続人の相続人）をすべて探し、協力を得る必要があります。

• 料金プラン
• ご相談の流れ

不動産にまつわる相続トラブルを避ける生前の対策

不動産にまつわる相続トラブルを避けるには、どのような対策を講じればよいのでしょうか？
ここでは、主な対策を6つ解説します。

• 遺言書を作成する
• 相続税の試算をしておく
• 不動産の名義確認をしておく
• 生命保険に加入するなど納税資金を用意する
• 不動産の生前の処分を検討する
• 専門家に相談しておく

遺言書を作成する

不動産の相続トラブルを避けるには、遺言書を作成することが考えられます。
すべての遺産について承継者が網羅的に指定された遺言書があれば、相続発生後の遺産分割協議が不要となるためです。

相続税の試算をしておく

不動産の相続でトラブルを避けるには、相続税を試算しておくとよいでしょう。
相続税を試算することで事前に税額がわかるため、生前のうちから納税資金の準備を進めやすくなります。

不動産の名義を確認しておく

不動産の相続トラブルを避けるため、生前のうちに不動産の名義を確認しておくとよいでしょう。

万が一先代の名義であることがわかったら、生前のうちに先代から被相続人の名義に変えておくことをおすすめします。
これにより、次世代に問題を残しづらくなります。

生命保険に加入するなど納税資金を用意する

不動産の相続トラブルを避けるため、納税資金の確保を検討しておくとよいでしょう。
生命保険に加入するなどの対策を講じることで、相続人が納税のために急いで不動産を手放さざるを得ない事態を回避しやすくなります。

不動産の生前の処分を検討する

不動産の相続トラブルを避けるため、手放してもよい不動産は生前に手放しておくことも1つの方法です。
不動産を金銭に変えることで相続税が増える可能性が高いものの、遺産分割はしやすくなります。

専門家に相談しておく

不動産の相続トラブルが心配であれば、生前のうちに弁護士などの専門家に相談しておくとよいでしょう。
生前のうちに相談することで、遺言書の作成など、状況に応じた適切な対策を講じやすくなります。

Authense法律事務所は、不動産に関する遺産相続について豊富なサポート実績を有しています。
不動産に関する相続トラブルを避けるため、生前の対策を講じたいとお考えの際は、Authense法律事務所までお気軽にご相談ください。

• 料金プラン
• ご相談の流れ

不動産について相続トラブルが生じた場合の対処法

不動産について相続トラブルが生じたら、どのように対処すればよいのでしょうか？
ここでは、不動産の相続トラブルに関する一般的な対処法を解説します。

• 遺産分割協議がまとまらない場合
• 不動産をほしい相続人がいない場合
• 先代名義の不動産が放置されている場合

遺産分割協議がまとまらない場合

遺産分割協議がまとまらない場合、まずは弁護士にご相談ください。
弁護士が代理で交渉することで、協議がまとまる可能性が高くなります。

弁護士が代理で交渉しても遺産分割協議がまとまらない場合は、調停や審判で解決をはかります。

調停とは、調停委員が話し合いを調整することで合意の形成を目指す手続きです。
調停が不成立となると、審判に移行します。

審判では、裁判所が不動産を含む遺産の分け方について決断を下します。

不動産をほしい相続人がいない場合

不動産をほしい相続人がいない場合、「相続土地国庫帰属制度」の活用が考えられます。
相続土地国庫帰属制度とは、一定の要件を満たす土地を国に引き取ってもらえる制度です。

ただし、相続土地国庫帰属制度の活用には土地が一定の要件を満たすものである必要があるほか、一定の負担金を納めなければなりません。
制度に興味がある際は、弁護士などの専門家や管轄の法務局へ相談するとよいでしょう。

先代名義の不動産が放置されている場合

先代名義の不動産が放置されており、当時の遺産分割協議書などもない場合、まずは現在の相続人を確定することから始める必要があります。
先代の戸籍などから相続人を洗い出したら、先代の相続人全員で遺産分割協議を行って協議成立を試みます。

相続人の数が多い場合は調査するだけでも大変であるため、弁護士に依頼してサポートを受けるとよいでしょう。

不動産の相続トラブルを弁護士に相談する主なメリット

不動産の相続トラブルを弁護士に相談・依頼することには、多くのメリットがあります。
ここでは、主なメリットを4つ解説します。

• 法令に沿った的確な対応が検討できる
• 相手方との交渉を任せられる
• 冷静な話し合いがしやすくなる
• 調停や審判に移行しても対応を任せられる

不動産の相続トラブルでお困りの際は、Authense法律事務所までお気軽にご相談ください。

法令に沿った的確な対応が検討できる

自身の主張が法令に照らした際に適正なのか、また審判にまで進めばどのような結論が下されるのかを知っておくことで、交渉を的確に進めやすくなります。
弁護士に相談することで、これらを踏まえた的確な落としどころを見つけやすくなるでしょう。

相手方との交渉を任せられる

他の相続人との関係がこじれている場合、自分で遺産分割協議をすることに不安を感じる場合もあるでしょう。
弁護士に依頼する場合には弁護士が連絡や交渉を代理するため、自分で相手方と直接対峙する必要がなくなります。

冷静な話し合いがしやすくなる

他の相続人との関係性によっては、直接話せば感情的になり、協議がまとまらない場合もあるでしょう。
弁護士に依頼する場合には、法律のプロであり第三者である弁護士が代理で交渉するため、冷静な協議をしやすくなります。

調停や審判に移行しても対応を任せられる

先ほど解説したように、遺産分割協議がまとまらない場合は最終的に調停や審判で解決をはかることとなります。
弁護士に依頼する場合、調停や審判に移行しても対応を任せられるため、調停や審判に発展しても日常生活への負担を最小限に抑えやすくなります。

不動産の相続トラブルに関するよくある質問

最後に、不動産の相続トラブルに関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。

不動産に関する相続トラブルは誰に相談する？

不動産に関する相続トラブルの相談先は、弁護士が適任です。

不動産の相続トラブルでお困りの際は、Authense法律事務所までお気軽にご相談ください。

不動産の相続トラブル解決に期限はある？

不動産の相続トラブルの解決自体に期限はありません。

しかし、相続税の申告が必要である場合、遺産分割協議は申告期限を意識して進めるべきでしょう。
なぜなら、遺産分割協議がまとまっていなかったとしても、申告期限が先に延びるわけではないためです。

遺産分割協議がまとまっていない場合は、期限までに仮の申告（未分割申告）と納税を行い、その後遺産分割協議がまとまった時点で再度申告し直すこととなります。
なお、未分割申告では小規模宅地の特例などの特例が適用できないため、一時的に高額な納税が必要となる可能性があります。

まとめ

不動産にまつわる相続トラブルの例を紹介するとともに、不動産に関する相続トラブルを避ける対策やトラブルが起きた場合の対処法などを解説しました。

不動産が原因で、相続トラブルに発展することは少なくありません。
生じ得るトラブルを知ったうえで生前のうちから対策を講じることで、トラブルに発展する事態を回避しやすくなるでしょう。
早くから弁護士に相談することで、適切な対策を講じやすくなります。

Authense法律事務所は、不動産に関する遺産相続のサポートについて豊富なサポート実績を有しています。
不動産に関する相続トラブルでお困りの際や生前対策をご検討の際などには、Authense法律事務所までお気軽にご相談ください。

記事を監修した弁護士

Authense法律事務所

弁護士　

石川 雄三

（第二東京弁護士会）

慶応義塾大学法学部法律学科卒業、上智大学法科大学院修了。個人法務から企業法務まで多様な案件に従事する。特に、離婚、相続を中心とした個人法務については、請求側・被請求側、裁判手続利用の有無などを問わず、数多くの案件を解決してきた実績を有する。
＜メディア関係者の方＞取材等に関するお問合せはこちら