相続登記とは、故人名義の不動産を相続人などの名義へと変える手続きです。
不動産の名義人が亡くなっても、不動産が自動的に相続人などの名義へと変わるわけではありません。

相続人などの名義へ変えるには、相続人などが法務局へ相続登記の申請をすることが必要です。
相続登記は、2024年4月1日から義務化されることが決まっています。
そこで今回は、相続登記について弁護士が詳しく解説します。

相続登記とは

相続登記とは、亡くなった人（「被相続人」といいます）の名義となっている不動産を相続人の名義へ変える手続きのことです。

不動産の名義人が亡くなったからといって、法務局が自動的に不動産の名義を変えてくれるわけではありません。
法務局では、遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）の結果、誰がその不動産を相続することになったのかなど、知る由がないためです。

そのため、被相続人名義の不動産を相続人などの名義にするには、相続人などが自ら（または、司法書士などの専門家に依頼をして）法務局に申請しなければなりません。
この名義変更の手続きを「相続登記」といいます。

相続登記が義務化される

相続登記は、これまで義務ではありませんでした。
相続登記をしないと、第三者に対して自分がその不動産の正式な権利者であると主張することができず、不動産所有者としての自分の権利を守るために相続登記を行うというのが基本の考え方であったためです。

実際に、今後も使用する予定がある土地や価値の高い土地の多くは、強制されなくとも、速やかに相続登記がされていることでしょう。

しかし、比較的価値の低い土地や建物を中心に、相続登記がされないままで放置されるケースが散見されています。
このような土地では、あえて費用や手間をかけてまで相続登記をする意味が見出せない場合が多いためです。
また、「負動産」の押し付け合いで争いとなるリスクを避けるため、誰がこの土地を承継するかの話し合いもされないままに放置されている場合もあります。
このことが、もはや現在の所有者が誰であるのかわからない「所有者不明土地」の増加原因であるとして社会問題となっています。

これを受け、2024年4月1日から相続登記が義務化されることとなりました。
施行日以後は、相続開始を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。

なお、施行日である2024年4月1日以前に発生した相続でも、不動産の相続登記がされていない場合は、登記義務化の対象となります。
この場合は、施行日である2024年4月1日または相続人が相続が発生したことを知ったときのいずれか遅い日から3年以内に、相続登記の申請をする必要があります。

相続登記をしないことによるリスク

相続登記をしない場合、次のリスクが生じる可能性があります。

• 相続した不動産を差し押さえられる可能性がある
• 不動産を売却できなくなる
• 放置すればするほど相続登記が難しくなる
• 改正法の施行後は罰則の対象となる

①相続した不動産を差し押さえられる可能性がある

遺産分割協議が成立したにも関わらず、相続登記をしていないと、第三者に対して自分の権利を主張することができません。
たとえば、遺産分割協議の結果、長男が不動産を取得することになったにもかかわらず相続登記をしないでいると、二男にお金を貸していた債権者が、不動産のうち二男の相続分を差し押さえて売却してしまう可能性があります。

このような事態が生じても、長男はこの債権者や不動産の持分を取得した第三者に対して「これは二男のものではなく自分のものだ」などと主張して、不動産の持分を返してもらうことはできないということです。

②不動産を売却できなくなる

不動産が故人名義のままだと、売却したり担保として提供したりすることはできません。
そのため、その不動産の売却や担保提供をしようとする際は、どれだけ遅くとも相続登記をする必要が生じます。

③放置すればするほど相続登記が難しくなる

相続登記は、長期間放置すればするほど手続きが難しくなる傾向にあります。
なぜなら、放置している間に相続人が亡くなって代替わりが起きたり、相続人の中に認知症となる人が生じたりする可能性があるためです。
代替わりが繰り返されると、現在の権利者（遺産分割協議をすべき相手）を確定するだけでも多大な労力やコストを要する可能性があります。

④改正法の施行後は罰則の対象となる

先ほど解説したように、2024年4月1日から相続登記は義務化されます。
これ以後は、正当な理由なく期限内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料の適用対象となります。

相続登記のパターン

相続登記には次の3つのパターンが存在します。

• 遺産分割協議による相続登記
• 遺言による相続登記
• 法定相続分による相続登記

①遺産分割協議による相続登記

1つ目のパターンは、遺産分割協議による相続登記です。

遺産分割協議とは、誰がどの遺産を相続するのかに関する話し合いです。
たとえば、「A土地とB建物は長男が相続し、C銀行の預金は長女が相続する」などのように、取得する遺産の種類や配分を決めます。

遺産分割協議を成立させるには、相続人全員が合意しなければなりません。
遺産分割協議が成立したら、その結果をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が実印での押印と署名をします。

一方で、遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所へ「調停」を申し立てます。
調停とは、家庭裁判所の調停委員が当事者から交互の意見を聞く形で進行する話し合いのことです。
調停でも意見がまとまらない場合は、裁判所に遺産の分け方を決めてもらう「審判」へと移行します。

また、相続人の中に認知症の人がいる場合などは、本人が直接遺産分割協議に参加することができません。
この場合は、本人の代わりに遺産分割協議に参加する「後見人」などを家庭裁判所に選んでもらう手続きが必要です。

②遺言による相続登記

2つ目のパターンは、遺言による相続登記です。

遺言とは、被相続人が生前に遺産の分け方などを指定しておく行為です。
被相続人が有効な遺言を遺しており、そこで「A土地とB建物を長男の太郎に相続させる」などと指定されている場合、原則としてこの記載に従うこととなります。

遺言による登記をする場合は、原則として他の相続人の同意や協力は必要ありません。

なお、遺言が公正証書ではなく自筆証書であり、かつ法務局での保管制度を活用していない場合、相続登記をする前に「検認」をする必要があります。
検認とは、遺言書の以後の偽造や変造を防ぐために、その時点での遺言書の状態を保存する手続きであり、家庭裁判所で行います。
封印のある遺言書は、検認の手続きをとり、家庭裁判所で相続人等の立会いの上開封しなければならないことになっているため、事前に勝手に開封してしまわないように注意が必要です。

③法定相続分による相続登記

法定相続分による相続登記とは、不動産を法定相続分どおりに取得したものとして登記をする方法です。
たとえば、配偶者と長男、二男の3名が相続人である場合は、「配偶者2分の１、長男4分の1、二男4分の1」の共有での登記を行います。

法定相続分による登記は、相続人の1人から申請することが可能であり、遺産分割協議がなかなかまとまらない場合などに活用できます。

ただし、不動産を共有すると、その不動産を売ったり貸したりする際に原則として他の共有者との話し合いが必要となるなど、後のトラブルの原因となる可能性が否定できません。
そのため、安易な共有は避けた方がよいでしょう。

なお、相続登記の義務化に伴い、自分が相続人の1人であることのみを申告する「相続人申告登記」が新設されました。
遺産分割協議がなかなかまとまらない場合でも、この相続人申告登記をすると、3年以内の相続登記義務を履行したこととなります。
そのため、今後はこの法定相続分による相続登記を行うケースはより限定されるものと考えられます。

相続登記を行うステップ

相続登記は、どのように進めればよいのでしょうか？
基本的なステップは次のとおりです。

STEP①：不動産についての必要情報を集める

はじめに、被相続人が所有していた不動産の情報を確認します。
被相続人が所有していた不動産の情報は、次の資料などから調査するとよいでしょう。

• 市区町村役場から送付される固定資産税の課税明細書
• 市区町村役場で取得できる名寄帳
• 自宅などで保管されている不動産の権利証（登記識別情報通知）や売買書類など

被相続人名義の不動産が確認できたら、法務局で全部事項証明書（登記簿謄本）を取得します。
全部事項証明書は、全国の法務局で誰でも取得することが可能です。

STEP②：戸籍関係書類を集める

次に、戸籍関係の書類を集めます。
戸籍関係の書類とは、たとえば次のものなどがあります。

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本
• 被相続人の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票

自分で集めることが難しい場合は、専門家に取得の代行を依頼することもできます。

STEP③：固定資産税の評価証明書を取得する

次に、相続登記をする不動産の「固定資産税評価証明書」を取得します。
これは、その不動産が所在する市区町村役場で取得することが可能です。
1通300円程度の手数料がかかりますが、無料で取得できる「固定資産税評価通知書」を発行している市区町村も存在します。

STEP④：相続登記に必要な書類を作成する

必要書類が揃ったら、相続登記に必要な書類を作成します。
たとえば、遺産分割協議書や登記申請書などがあります。
遺産分割協議書には、相続人全員による実印での押印が必要です。

また、書類の原本還付を受けたい場合は、相続関係を表した相続関係説明図も作成しなければなりません。

STEP⑤：登記申請書類を組み上げる

相続登記に必要な書類がすべて揃ったら、書類を組み上げます。
相続登記の申請書類は、次の順でセットすることが多いでしょう。

• 登記申請書
• 相続関係説明図
• 原本還付を受ける書類のコピー
• 原本還付を受ける書類の原本

STEP⑥：法務局へ登記申請する

書類の準備が整ったら、管轄の法務局へ相続登記を申請します。
相続登記の申請方法には次の3種類があります。
自分で登記申請をする場合は、「1」か「2」の方法を選択するとよいでしょう。
オンライン申請は、機器の準備に手間がかかるためです。

1. 法務局に持ち込んで申請する方法
2. 法務局に郵送して申請する方法
3. オンラインで申請する方法

STEP⑦：登記の完了を確認する

登記が完了すると、登記完了証や登記識別情報通知書（以前の「権利証」にあたるもの）が発行されるので受領します。
法務局から登記の完了は特に通知されないため、あらかじめ法務局のホームページで完了予定日を確認しておきましょう。
申請内容に不備がなければ、申請後1週間から2週間程度で登記が完了することが一般的です。

相続登記を自分で行うメリット

相続登記は、自分で行うことも不可能ではありません。

相続登記を自分で行うメリットは、費用の節約のみでしょう。
相続登記手続きを司法書士などの専門家へ依頼すると、8万円から15万円程度の報酬がかかります。
自分で相続登記をする場合は、報酬の支払いは必要ありません。

相続登記を自分で行うデメリット

相続登記を自分で行うことには、デメリットもあります。
主なデメリットは次のとおりです。

• 手間と時間がかかる
• 手続きの完了までに時間がかかりやすい
• 必要な手続きを見落とす可能性がある

手間と時間がかかる

相続登記を自分で行うには、関連する法令や必要書類、登記申請書の書き方などを自分で調べて理解しなければなりません。
これには相当な手間と時間を要します。

また、自分で相続登記をする場合、管轄の法務局に何度か足を運ぶこととなりますが、法務局が開庁しているのは平日の日中のみです。
そのため、自分で1つ1つ手続きを調べることが得意であり、かつ平日の日中に何度も時間が取れる場合でないと、自分で相続登記をすることは困難でしょう。

手続きの完了までに時間がかかりやすい

自分で相続登記をする場合、手続きを1つずつ調べたり法務局に確認したりしながら進める必要があり、登記の申請までに時間がかかってしまいがちです。
また、登記申請後も不備が見つかる可能性が高く、不備への対応にも時間を要します。
そのため、手続きの完了までに時間がかかりやすいといえるでしょう。

必要な手続きを見落とす可能性がある

自分で相続登記する場合、必要な手続きを見落とすリスクがあります。
たとえば、名義変更が必要な不動産の存在を見落とすことなどが挙げられます。

被相続人の所有していた不動産を調べる際は、市区町村役場から毎年送付される固定資産税の納付書に同封の「固定資産税課税明細書」を参照することが多くあります。
しかし、これは固定資産税の課税対象となっている不動産のみが載っている書類であり、私道など非課税の不動産は掲載されません。

また、共有となっている不動産の場合、代表者のみに固定資産税の通知が届くことが多く、被相続人が共有持分を持っている不動産を見落とす可能性があります。

このように被相続人が持っていた不動産を自分で調べ切ることは容易ではなく、手続きを漏らしてしまいかねません。

相続登記を自分で行う際の注意点

相続登記を自分で行う際は、次の点に注意してください。

• 法務局に事前相談に出向く
• 他の手続きを見落とさないよう十分確認をする
• 遺産分割協議書のミスに特に注意する

法務局に事前相談に出向く

1つずつ調べながら書類の準備や作成を行ったとしても、はじめから完璧な状態に仕上げられるケースは多くありません。
そのため、いきなり法務局に申請するのではなく、ある程度書類が揃った段階で事前相談に出向くことをおすすめします。
なお、事前相談は予約制であることが少なくないため、相談方法をあらかじめ法務局に確認しておくとよいでしょう。

他の手続きを見落とさないよう十分確認をする

自分で相続登記を申請する際は、名義変更すべき不動産を見落とすリスクがあります。
そのため、被相続人の不動産は固定資産税課税明細書のみで確認するのではなく、市区町村役場から名寄せ帳などを取り寄せて確認するとよいでしょう。

また、すでに返済が終わった住宅ローンの抵当権（担保）が、抹消されていない場合も少なくありません。
そのため、全部事項証明書の担保欄（乙区）もあらかじめ確認し、不要な登記が残っていないことも確認しておくとよいでしょう。
自分で確認することが難しい場合は、無理に自分で相続登記を行うことは避け、専門家に依頼することをおすすめします。

遺産分割協議書のミスに特に注意する

自分で相続登記をする場合は、書類の記載ミスに注意が必要です。
中でも、遺産分割協議書の書き損じには十分注意しましょう。
なぜなら、遺産分割協議書にミスがあると、相続人全員から再度署名や押印をもらう必要が生じる可能性があるためです。

相続登記を自分で行う場合の必要書類

相続登記を行う場合は、さまざまな書類が必要となります。
主な必要書類は次のとおりです。
状況によっては、これら以外の書類が必要となることもあります。

なお、それぞれの取得先と取得費用は次のとおりです。

書類	取得先	取得費用
亡くなった人の戸籍謄本（除籍謄本・原戸籍謄本）	その時点で本籍を置いていた市区町村役場	・戸籍謄本：1通450円 ・除籍謄本、原戸籍謄本：1通750円
亡くなった人の住民票の除票	被相続人の最後の住所地の市区町村役場	1通300円程度 （市区町村によって異なる）
相続人の戸籍謄本	本籍地の市区町村役場	1通450円

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