二世帯住宅には、経済的なコストが削減しやすいことや子育てを親にフォローしてもらいやすいこと、親の介護が必要になっても柔軟に対応しやすいことなど、メリットが少なくありません。
しかし、二世帯住宅が原因で相続トラブルに発展することがあります。
では、二世帯住宅で生じやすい相続トラブルには、どのようなものがあるのでしょうか？
また、二世帯住宅にまつわる相続トラブルを避けるには、どのような対策を講じればよいのでしょうか？
今回は、二世帯住宅で生じやすい相続トラブルの例や相続トラブルが発生した場合の対処法、相続トラブルを避ける対策などについて弁護士がくわしく解説します。
なお、当事務所（Authense法律事務所）は遺産相続に実績のある相続チームを設けており、二世帯住宅にまつわる相続トラブルについても豊富な対応実績を有しています。
二世帯住宅に関して相続トラブルが発生してお困りの際や、相続トラブルの対策を講じたいとお考えの際などには、Authense法律事務所までお気軽にご相談ください。
目次
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二世帯住宅の相続トラブルの例
はじめに、二世帯住宅で生じやすい相続トラブルの例を2つ紹介します。
- 遺産分割協議がまとまらない
- 「小規模宅地等の特例」が使えない
遺産分割協議がまとまらない
1つ目は、遺産分割協議がまとまらないトラブルです。
親が亡くなると、これと同時に相続が発生します。
そして、親の遺産を確定的に分けるには、原則として「遺産分割協議」をしなければなりません。
遺産分割協議とは、亡くなった人（「被相続人」といいます）の遺産について、「誰が何をもらうか」を相続人全員で話し合うことです。
遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の同意が必要であり、1人でも協議内容に納得しない人がいれば成立させられません。
前提として、二世帯住宅に被相続人である親の名義が一切入っていなければ、二世帯住宅は遺産ではないため、相続には関係ありません。
たとえば、「子ども世帯が全額を出して二世帯住宅を建て、そこに親世帯を住まわせている」場合などです。
しかし、二世帯住宅の場合、少なくとも一部に親の名義が入っていることが多いでしょう。
具体的には、次のような場合が想定されます。
- 二世帯住宅の土地建物の全部が親名義
- 二世帯住宅の土地建物が親と子どもで2分の1ずつの共有になっている
- 二世帯住宅の土地は親名義で、建物部分は2分の1ずつの共有になっている
この場合、二世帯住宅（共有の場合は、二世帯住宅のうち被相続人の持分）は遺産であり、遺産分割の対象となります。
二世帯住宅で被相続人とともに暮らしていた子ども（仮に、長男）としては、二世帯住宅は当然自分が相続したいと考えることでしょう。
しかし、二世帯住宅で同居していたからといって、長男が自動的にこれを相続できるわけではありません。
長男が二世帯住宅（共有の場合は、二世帯住宅のうち被相続人の持分）を自分の名義にするためには、原則として、相続人全員がこれに合意する必要があります。
他の相続人が全員、「長男が二世帯住宅を相続すること」に合意しているのであれば問題ないでしょう。
しかし、二世帯住宅のほかにめぼしい遺産がない場合、他の相続人から代償金の支払いを求められることが一般的です。
代償金とは、「一部の相続人がまとまった額の遺産を相続する代わりに、その相続人から他の相続人に支払う金銭」のことです。
たとえば、相続人が二世帯住宅で同居していた長男と別の場所で暮らしている二男の2人であり、主な遺産が二世帯住宅の持分2,000万円相当のみであったとします。
この場合、長男が二世帯住宅を相続するのであれば、長男から二男に対して1,000万円（＝2,000万円×2分の1）相当の代償金を支払うべきとなる可能性が高いでしょう。
長男に代償金を支払う資力がない場合、遺産分割協議がまとまらずトラブルに発展する可能性があります。
「小規模宅地等の特例」が使えない
2つ目は、「小規模宅地等の特例」が使えないトラブルです。
小規模宅地等の特例とは、相続税の特例です。
要件を満たしてこの特例の適用を受けることで、相続税の計算上土地が最大8割減で評価でき、相続税を大きく引き下げる効果が得られます。 ※1
被相続人が子どもと同居しており、同居していた子どもが「被相続人の自宅敷地」を相続する場合、原則としてその敷地は小規模宅地等の特例の適用対象となります。
しかし、二世帯住宅の場合は注意が必要です。
同居していたのが二世帯住宅であり、さらに二世帯住宅が「区分所有登記」されている場合は同居とみなされず、小規模宅地等の特例の適用が受けられない可能性があるためです。
区分所有登記とは、マンションのように、1つの建物を複数の独立した部屋（専有部分）ごとに分けて登記することです。
たとえば、二世帯住宅が「専有部分A」と「専有部分B」に分けて区分所有登記がされており、被相続人が専有部分Aに、子ども世帯が専有部分Bに住んでいた場合、同居とは認められません。
同じマンションの101号室に親、201号室に子どもが住んでいる場合には同居とはいわないかと思いますが、これと同じ理屈です。
二世帯住宅を区分所有登記することには、いずれかを使わなくなった場合にその部分だけを賃貸しやすいなどのメリットもあります。
しかし、小規模宅地等の特例が使いづらくなるため、デメリットも理解したうえで慎重に検討すべきでしょう。
二世帯住宅の相続方法
遺産の中に二世帯住宅がある場合、どのように相続すればよいのでしょうか？
ここでは、相続人が長男と二男の2名であり、二世帯住宅の土地と建物が被相続人である親と長男の共有となっている前提で解説を進めます。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
- 共有分割
なお、二世帯住宅の相続でお困りの際は、Authense法律事務所までご相談ください。
当事務所は遺産相続について豊富なサポート実績を有しており、状況に応じて最適な解決策を提案します。
現物分割
現物分割とは、遺産を現物のまま分割する方法です。
たとえば、「長男が二世帯住宅の共有持分を相続し、二男が別の場所にある貸駐車場用地と預貯金を相続する」場合などがこれに該当します。
現物分割は、もっともシンプルな相続方法です。
しかし、必ずしも「二世帯住宅の共有持分」と同等の価値のある他の遺産があるとは限らず、平等な相続が難しい方法であるともいえます。
代償分割
代償分割とは、遺産の差額を金銭の支払いで埋める分割方法です。
たとえば、「長男が二世帯住宅の共有持分を相続し、その代わりにその半額程度にあたる1,000万円を二男に支払う」場合などがこれに該当します。
代償分割とすることで、主な遺産が二世帯住宅しかない場合であっても平等な相続が実現できます。
ただし、代償分割をするには、主要な遺産を相続する人（例の場合は、長男）に代償金を支払えるだけの資力が必要です。
また、不動産の価額には「固定資産税評価額」や「相続税評価額」、「実勢価格」など複数があり、一律ではありません。
そのため、「代償金計算の基礎となる二世帯住宅の評価額をいくらと考えるのか」について長男側と二男側とで意見がまとまらず、トラブルに発展する場合もあります。
換価分割
換価分割とは、遺産を売却してその対価を分ける分割方法です。
たとえば、「二世帯住宅を売却し、これによって得た4,000万円を長男と二男で2,000万円ずつ分ける」場合などがこれに該当します。
ただし、長男が今後も二世帯住宅に住みたいと考えているなど一部の相続人が売却を希望しない場合には、この方法は選択できません。
共有分割
共有分割とは、遺産を共有名義とする分割方法です。
たとえば、二世帯住宅の土地建物がそれぞれ、元は「被相続人2分の1、長男2分の1」の共有名義であったとします。
この場合に、「被相続人2分の1」部分を長男と二男が2分の1ずつ相続する場合などがこれに該当します。
この場合、遺産分割後の持分はそれぞれ次のとおりとなります。
- 長男：4分の3（＝元から長男名義であった2分の1＋相続した2分の1×2分の1）
- 二男：4分の1（＝2分の1×2分の1）
共有分割は平等な相続が可能であるうえ、代償金も必要ありません。
しかし、安易に共有分割とするには避けた方がよいでしょう。
なぜなら、二男の名義が入ることで、その物件を賃貸するなど物件の用途を変える際などに、その都度二男の承諾を得る必要が生じるためです。
また、二男がその物件を使わない場合、二男から持分相当の使用料の支払いを求められる可能性もあります（民法249条2項）。
さらに、その後長男や二男に相続が発生すると、権利関係がさらに複雑化しかねません。
二世帯住宅の相続に関するよくある誤解
二世帯住宅の相続には、誤解も少なくありません。
二世帯住宅の相続について正しく理解して生前のうちから対策を講じることで、トラブル予防が可能となるでしょう。
ここでは、二世帯住宅の相続に関するよくある誤解を4つ紹介します。
- 誤解1：二世帯住宅は同居していた子が自動的に相続できる
- 誤解2：二世帯住宅であれば絶対に親と子の共有である
- 誤解3：二世帯住宅で同居して介護をしていれば自動的に遺産を多く相続できる
- 誤解4：二世帯住宅であれば必ず小規模宅地等の特例が使える
なお、解説をシンプルなものとするため、相続人は長男と二男の2人であり、長男が二世帯住宅で親と同居しているものとします。
誤解1：二世帯住宅は同居していた子が自動的に相続できる
二世帯住宅は、同居していた子どもが自動的に相続できるわけではありません。
長男が二世帯住宅を相続するには、原則として二男と遺産分割協議をまとめる必要があります。
誤解2：二世帯住宅であれば絶対に親と子の共有である
二世帯住宅であるからといって、必ずしも親と子どもの共有であるとは限りません。
土地建物がそれぞれ親と子の共有である場合のほか、次のパターンなどもあります。
- 親の単独名義
- 子どもの単独名義（親の名義が入っていない）
- 土地は親の単独名義で、建物は親と子どもの共有名義
名義を誤解していると、講じるべき対策を誤るおそれがあります。
そのため、まずは二世帯住宅が誰の名義となっているのか確認しておくとよいでしょう。
誤解3：二世帯住宅で同居して介護をしていれば自動的に遺産を多く相続できる
二世帯住宅で同居している場合、長男やその配偶者が介護を担っていることも多いでしょう。
しかし、二世帯住宅で同居して介護をしたからといって、自動的に遺産が多く受け取れるわけではありません。
たしかに、「寄与分」制度は存在します。
寄与分とは、被相続人の「遺産を増やしたこと」や「遺産が減らなかったこと」に特別の寄与（貢献）をした相続人の遺産の取り分を増やす制度です（同904条の2）。
しかし、介護をしたからといって自動的に寄与分が認められるわけではなく、まずは二男との遺産分割協議の中で主張し合意しなければなりません。
合意がまとまらない場合は、後ほど解説するように、「調停」や「審判」で解決をはかります。
また、介護による貢献で寄与分が認められるハードルは高く、通常の扶養義務の範囲内であれば寄与分の対象とはなりません。
誤解4：二世帯住宅であれば必ず小規模宅地等の特例が使える
二世帯住宅である場合、必ずしも小規模宅地等の特例が使えるわけではありません。
先ほど解説したように、区分所有登記がされている場合は「同居」の要件を満たせず、小規模宅地等の特例が使えない可能性があります。
二世帯住宅で相続トラブルに発展した場合の対処法
二世帯住宅の相続でトラブルに発展した場合、どのように対処すればよいのでしょうか？
ここでは、遺産分割協議がまとまらないトラブルを前提に、一般的な対処法を解説します。
- 弁護士に相談して妥協策を検討する
- 弁護士が代理で交渉する
- 調停で解決をはかる
- 審判で結論を下してもらう
弁護士に相談して妥協策を検討する
二世帯住宅の相続でトラブルが発生したら、まずは弁護士にご相談ください。
相続トラブルは一般的なトラブルとは異なり、一方の主張が100％通ることはほとんどありません。
たとえば、二世帯住宅で同居していた長男による「唯一の遺産である二世帯住宅も相続したいし、代償金も払いたくない」という主張は、通るものではないでしょう。
現行の民法では、同居していた子どもや長男を相続で優遇する制度はなく、「同居していた長男」も「別の場所に住んでいる二男」も相続分は同じであるためです。
そのため、まずは弁護士に相談をしたうえで、状況に応じた具体的な妥協策を検討します。
相談先には、まずは遺産相続事件に力を入れている事務所を選ぶのがおすすめです。
お困りの際は、Authense法律事務所までご相談ください。
弁護士が代理で交渉する
弁護士に正式に依頼したら、弁護士が代理して相手方と交渉します。
当事者間では協議がまとまらなかったとしても、弁護士が代理することで遺産分割協議が成立するケースは少なくありません。
弁護士が代理することで、冷静な協議がしやすくなるためです。
遺産分割協議が成立したら、合意内容を書面（「遺産分割協議書」といいます）にまとめ、相続人全員が署名と実印での押印をします。
調停で解決をはかる
弁護士が代理で交渉しても協議がまとまらない場合は、遺産分割調停を申し立てて解決をはかります。
調停とは、裁判所の調停委員が話し合いを調整し、合意形成をはかる手続きです。
調停により合意がまとまったら調停は成立となり、合意内容を記した「調停調書」が作成されます。
審判で結論を下してもらう
調停を経ても合意がまとまらない場合は、自動的に審判へ移行します。
審判とは、諸般の事情を考慮したうえで裁判所が結論を下す手続きです。
審判は、原則として法律（民法）の規定に従ってなされることとなります。
審判内容に不服がある場合は、審判書の送達から2週間以内に限り、審理のやり直しを求める「即時抗告」が可能です。
いずれの当事者も即時抗告を申し立てることなく2週間が経過すると審判内容が確定し、これ以後は両当事者が審判内容に拘束されます。
二世帯住宅の相続トラブルを避ける対策
二世帯住宅の相続トラブルは、生前に対策を講じることで予防できる可能性があります。
ここでは、二世帯住宅の相続トラブルを避ける主な対策を5つ紹介します。
- 二世帯住宅の相続について正しく理解する
- 登記時点で小規模宅地等の特例の適用対象となるか否かを税理士に相談しておく
- 遺言書を作成する
- 生前の名義変更を検討する
- 生前から弁護士に相談しておく
二世帯住宅の相続について正しく理解する
先ほど解説したように、二世帯住宅の相続には誤解が少なくありません。
誤解したままでは適切な対策をとることが難しいため、まずは二世帯住宅の相続について正しく理解しておきましょう。
登記時点で小規模宅地等の特例の適用対象となるか否かを税理士に相談しておく
先ほど解説したように、二世帯住宅の相続で小規模宅地等の特例が使えるかどうかは、登記の形態などによって異なります。
そのため、二世帯住宅を登記する時点で税理士にも相談をして、小規模宅地等の特例が使えるかどうかも加味したうえで登記の形態を検討するとよいでしょう。
なお、税制は改正されることもあります。
その後も定期的に改正点などをチェックし、不安がある場合は専門家に相談することをおすすめします。
遺言書を作成する
二世帯住宅に親の名義が入っており、これをその同居している子どもに確実に相続させたい場合は、生前のうちに遺言書を作成しておくべきでしょう。
遺言書を作成しておくことで、二世帯住宅など特定の資産を特定の相手に相続させることが可能となります。
とはいえ、遺言書の作成には注意点が多く、内容の疑義のある遺言書を遺せばむしろ争いの火種となるおそれもあります。
そのため、遺言書の作成は専門家のサポートを受けて行うことをおすすめします。
生前の名義変更を検討する
二世帯住宅に親の名義が入っている場合、これを相続を機に渡したい場合は遺言書を作成すべきでしょう。
一方で、生前のうちに子どもの名義に変えておくことも検討できます。
この場合の主な方法は、生前贈与と売買です。
生前贈与
ここでいう生前贈与とは、二世帯住宅を生前のうちに子どもに「あげる」ことです。
贈与の場合、二世帯住宅をもらった子どもは対価を支払う必要はありません。
しかし、贈与をすると贈与税の課税対象となり、贈与をした額（評価額）が大きければ、非常に高額な贈与税がかかるおそれがあります。
そのため、「相続時精算課税制度」を活用するなど贈与税軽減のための対策も併せて検討すべきでしょう。
また、一部の子どもにだけ生前贈与をしたとなれば、他の子どもとの間での不平等が生じます。
そのため、これがもとで相続争いとなる可能性もあります。
売買
ここでいう売買とは、二世帯住宅を子どもに「買ってもらう」ことです。
売買の場合は、子どもから親に対価を支払う必要があります。
その反面、その対価が適正であれば贈与税はかかりません。
また、他の相続人との不平等も生じづらく、より確実に二世帯住宅を子どもに渡しやすいといえるでしょう。
生前から弁護士に相談しておく
二世帯住宅の相続トラブルを避ける最良の対策は、状況によって異なります。
そのため、状況に合った対策について、事前に弁護士にご相談ください。
弁護士に相談することで、最適な対策を検討しやすくなるほか、遺言書の作成など具体的な対策についてのサポートを受けることも可能となります。
Authense法律事務所は、二世帯住宅の相続トラブルを避ける対策について豊富なサポート実績を有しています。
弁護士への相談をご検討の際は、Authense法律事務所までお気軽にお問い合わせください。
Authense法律事務所の不動産における相続トラブルの主な解決事例
Authense法律事務所では、不動産の相続トラブルについて豊富な解決実績を有しています。
ここでは、主な解決事例を5つ紹介します。
各事例についてよりくわしい内容を知りたい場合は、それぞれのリンク先をご参照ください。
今の家に住み続けるため、不動産は売却せずに遺産分割したいという事例
二世帯住宅では、相続後も一部の相続人がその家に住み続けたいと考える一方で、他の相続人との調整が必要になる可能性があります。
この事例では、弁護士の粘り強い交渉の結果、自宅を売却しない形で円満な遺産分割が実現できました。
内部リンク設置：https://www.authense.jp/souzoku/case/01/
自宅を兄に譲る代わりにそれなりの代償金を支払ってほしいという事例
二世帯住宅では、「誰が家を取得するか」や「住み続ける側と取得しない側の公平をどうはかるか」が争点になりやすい傾向にあります。
この事例では、「自宅不動産も相続したいし、代償金も払いたくない」と主張する相続人がいたものの、最終的には裁判官がその相続人を説得し、代償金を受け取る形で解決に至りました。
内部リンク設置：https://www.authense.jp/souzoku/case/95/
相続した不動産をなるべく損のないよう売却し、分割したいという事例
相続後に不動産に住み続ける相続人がいない場合、不動産を売却してお金で分けることも有力な選択肢になります。
この事例では、2人の相続人が実家であった不動産を相続し、売却して得たお金を分ける形で解決をはかりました。
内部リンク設置：https://www.authense.jp/souzoku/case/53/
預貯金・不動産・株券をどう相続するか、意見が合わないという事例
二世帯住宅の相続トラブルでは、不動産だけでなく他の財産も含めて全体で公平をはかることが多いでしょう。
この事例では、遺産の分割方法について相続人が真っ向から対立していたものの、最終的に審判に至り、相談者が十分納得のいく形での分割が実現できました。
内部リンク設置：https://www.authense.jp/souzoku/case/51/
複雑な共有持分不動産の相続手続きをお願いしたいという事例
二世帯住宅では、建物や土地の持分や利用関係などの権利関係が複雑になりやすい傾向にあります。
この事例では所有関係が複雑な不動産があったものの、権利関係を弁護士が紐解き整理と手続きをサポートする形で解決に至りました。
内部リンク設置：https://www.authense.jp/souzoku/case/33/
二世帯住宅の相続トラブルに関するよくある質問
最後に、二世帯住宅の相続トラブルに関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。
二世帯住宅の固定資産税は誰が支払う？
二世帯住宅の固定資産税は、その所有者が支払います。
父と長男がそれぞれ2分の1ずつの持分を有している場合、固定資産税もそれぞれ2分の1ずつ支払うということです。
ただし、複数人の共有になっている不動産の固定資産税の納付書は代表者宛にまとめて送られることが多いです。
そのため、一部の共有者が代表して支払いをしていることも多いでしょう。
二世帯住宅の相続でトラブルになったら誰に相談すべき？
二世帯住宅の相続でトラブルとなった際の相談先は、弁護士が適任です。
Authense法律事務所は二世帯住宅に関する相続トラブルについて豊富な解決実績を有しています。
お困りの際は、お気軽にご相談ください。
まとめ
二世帯住宅に関して生じやすい相続トラブルの例を紹介するとともに、トラブルが発生した場合の対処法やトラブルを避ける対策などを解説しました。
二世帯住宅の主な相続トラブルとしては、遺産分割協議がまとまらないものと、小規模宅地等の特例が使えないものが挙げられます。
二世帯住宅に関する相続トラブルを避けるには、生前のうちに遺言書を作成したり名義を変えておいたりするなどの対策を講じるとよいでしょう。
弁護士へ相談することで、具体的な状況に応じた対策を講じることが可能となります。
Authense法律事務所は遺産相続に実績のある相続チームを設けており、二世帯住宅に関する相続トラブルについても豊富な解決実績を有しています。
二世帯住宅の相続トラブルでお困りの際や、二世帯住宅でトラブルとならないよう生前の対策を講じたいとお考えの際は、Authense法律事務所までお気軽にご相談ください。
＜メディア関係者の方＞取材等に関するお問合せはこちら
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