共有名義の不動産で相続トラブルが発生した場合の対処法は？予防策と併せて弁護士が解説

共有名義の不動産は、珍しいものではありません。
不動産が共有となる主な理由としては、お金を出し合って不動産を購入したことのほか、相続によるものが挙げられます。

しかし、共有名義の不動産は、しばしばトラブルの原因となります。

では、共有名義の不動産に関するトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか？
また、共有名義の不動産に関するトラブルを避けるには、どのような対策を講じればよいのでしょうか？

今回は、共有名義の不動産に関する相続トラブルについて弁護士がくわしく解説します。

なお、当事務所（Authense法律事務所）は遺産相続に実績のある相続チームを設けており、共有名義の不動産にまつわる相続トラブルについても豊富なサポート実績を有しています。
共有名義の不動産に関して相続トラブルが発生してお困りの際や、トラブルを避ける対策を講じたいとお考えの際などには、Authense法律事務所までお気軽にご相談ください。

共有名義の不動産とは？

共有名義の不動産とは、複数人の名義が入っている土地や建物のことです。
たとえば、「父が2分の1、長男2分の1」となっている建物や、「妻10分の9、夫10分の1」となっている土地などがこれに該当します。

勘違いも多いですが、共有とは「面積の比」ではありません。
たとえば、200㎡の土地と2分の1ずつで共有しているからといって、「100㎡ずつ持っている」わけではないということです。

共有者はそれぞれ、その持分の割合に応じて「不動産の全体」を使用できます（民法249条）。
「100㎡ずつ使える」というよりは、「1年のうち6か月ずつ全体を使える」という方がイメージとして近いでしょう。

とはいえ、現実的には、6か月ごとに使用者を入れ替えることは困難です。
そのため、一般的には一部の共有者が全体を使う代わりに、他の共有者に対価を支払うことなどで調整されています。

また、共有者同士が親子や兄弟など近しい関係にある場合は、対価の償還などもせず、事実上共有者の一部だけが使用していることも少なくありません。

不動産の4つの遺産分割方法

不動産は、相続を機に共有名義となることもあります。
では、相続で不動産を分ける方法にはどのようなものがあるのでしょうか？

ここでは、相続での不動産の分割方法を4つ解説します。

• 現物分割
• 換価分割
• 代償分割
• 共有分割

現物分割

現物分割とは、不動産の形状や性質を変えない分割方法です。
たとえば、「自宅不動産は長女が相続し、預貯金と証券口座内の有価証券は二女が相続する」場合などがこれに該当します。

もっともシンプルな遺産分割方法である反面、必ずしも不動産と同程度の価格の他の遺産があるとは限らず、公平な分割が難しいといえます。

換価分割

換価分割とは、不動産を売って得た対価を分ける分割方法です。
たとえば、「不動産を売って、これによって得た対価2,500万円から経費の500万円を差し引き、長男と二男が1,000万円ずつのお金を受け取る」場合などがこれに該当します。

公平な相続が実現しやすい反面、今後もその不動産を使用したい相続人がいる場合には採用しづらいでしょう。

代償分割

代償分割とは、一部の相続人が不動産を取得する代わりに他の相続人に金銭を支払う分割方法です。
たとえば、「唯一の遺産である評価額2,000万円の自宅不動産を長男が相続する代わりに、長男から二男に1,000万円支払う」場合などがこれに該当します。

公平な遺産分割が実現できるうえ、不動産を手放さずに済むため、よく活用されている分割方法です。
ただし、不動産を相続したい相続人（例の場合は、長男）に代償金を支払えるだけの資力がなければ、この方法は採用できません。

共有分割

共有分割とは、不動産を複数の相続人が共有する分割方法です。

他の方法での遺産分割が難しい場合、「消去法的」に共有分割をすることもあります。
しかし、不動産の共有はトラブルの原因となりかねません。

そのため、安易な共有分割は避けた方がよいでしょう。
不動産の共有によって生じ得る主なトラブルは、後ほどくわしく解説します。

共有名義の不動産に関する相続トラブルの例

不動産がもともと共有名義となっており、一部の共有者が亡くなる場合があります。
たとえば、父と長男一家が同居している不動産が、父2分の1・長男2分の1の共有となっている場合などがこれに該当します。

この場合、長男としては「父が亡くなったら、父の共有持分は自分が自動的に相続できる」と考えていることも多いでしょう。
しかし、実際には「共有者だから」や「同居しているから」といって、長男が自動的に相続できるわけではありません。

父の共有持分を長男が相続するためには、他の相続人（仮に、二男とします）と遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）を取りまとめる必要があります。

不動産のうち、父の共有持分を長男が相続することについて二男も同意すれば、問題ありません。
しかし、他にめぼしい遺産がない場合、二男が長男に代償金の支払いを求める可能性が高いでしょう。

この場合、代償金の額などについて長男と二男の合意がまとまらず、相続トラブルに発展する可能性があります。

相続で共有名義とした不動産に関するトラブルの例

先ほど解説したように、共有分割をした結果不動産が共有となることがあります。
ここでは、相続を機に不動産が長女と二女による2分の1ずつの共有名義となった場合を前提に、生じる可能性があるトラブルの例を5つ解説します。

• 不動産の売却・賃貸などに関して意見がまとまらない
• 使用の対価の支払いが求められる
• 管理費の負担方法・負担割合について意見がまとまらない
• 一部の共有者が所在不明・認知症になる
• 共有者に相続が発生して権利関係がさらに複雑化する

不動産の売却・賃貸などに関して意見がまとまらない

共有名義の不動産を新たに賃貸したり不動産全体を売却したりするためには、他の共有者の協力が必要となります。
長女が不動産を賃貸に出したいと考える一方で、二女がこれに反対する場合、賃貸に出すことはできません。

また、大筋の合意はできても細かな条件面の合意ができず、スムーズに事が進まない可能性もあります。
たとえば、長女が「2,000万円でよいので、早く売却したい」と考える一方で、二女が「2,500万円以上でなければ絶対に売りたくない」と考えている場合、売却を進めることは困難でしょう。

使用の対価の支払いが求められる

共有不動産の全体を一部の共有者だけが使用する場合、他の共有者から対価の支払いを求められる可能性があります（同249条2項）。
たとえば、長女と二女の共有名義である不動産に長女一家が居住している場合、二女から長女に対して賃料相当の支払いを求められる可能性があるでしょう。

管理費の負担方法・負担割合について意見がまとまらない

共有不動産の管理費用や固定資産税などの諸費用は、共有者がその持分に応じて負担することが原則です（同253条1項）。
しかし、たとえば長女一家がその共有不動産に住んでいるなど、共有不動産の使用割合が偏っている場合には、管理費などの負担割合について意見がまとまらずトラブルとなる可能性があります。

一部の共有者が所在不明・認知症になる

先ほど解説したように、共有名義の不動産を新たに賃貸したり売却したりするためには、共有者同士が協力する必要があります。
とはいえ、共有者同士の仲がよく、十分なコミュニケーションが取れていれば、この点は問題とならないことも多いでしょう。

しかし、年月が経過するにつれ、一部の共有者が認知症になったり所在不明となったりする可能性はゼロではありません。
この場合は、共有不動産に関する重要な決定ができず、事実上の「塩漬け」状態となるおそれが生じます。

共有者に相続が発生して権利関係がさらに複雑化する

共有者である長女と二女は関係性が良好であったとしても、一方が亡くなってから問題が生じる可能性があります。

たとえば、二女が遺言書などを遺さずに亡くなった場合、長女はその不動産を二女の配偶者や子どもと共有することになるでしょう。
この場合、これまでのように円滑なコミュニケーションが困難となり、共有不動産の用途や管理方法などについて合意がしづらくなるおそれが生じます。

共有名義の不動産がある場合に相続トラブルを避ける生前対策：親子での共有の場合

共有名義の不動産がある場合、これがもとで将来相続トラブルとなる事態を避けるには、どのような対策を講じればよいのでしょうか？
ここでは、父と長男が同居している自宅不動産が父と長男の共有になっており、ほかに二男がいる場合を前提に解説します。

• 生前のうちに子どもの単独所有にしておく
• 遺言書を作成する

生前のうちに子どもの単独所有にしておく

共有名義となっている自宅不動産を長男に確実に渡したい場合、生前のうちに名義を変えておくことが検討できます。
生前のうちに名義を変えて長男の単独所有としておけば、その不動産が遺産分割の対象から外れることになるためです。

長男に名義を変える具体的な方法としては、「売買」と「贈与」が挙げられます。

売買

売買は、自宅不動産の父の共有持分を、長男に買い取ってもらう方法です。

長男が父の共有持分を買い取ることで、自宅不動産は長男の単独所有となります。
また、父の財産から「不動産の共有持分」が減る代わりにその対価である「お金」が増えるため、相続での公平性も損なわれにくいでしょう。

ただし、この方法をとるためには、長男から父に対してその不動産の持分に相当する適正価格を支払う必要があります。
そのため、長男に十分な資力がない場合は選択できません。

なお、対価の額が低すぎる場合、贈与をした場合と同じ問題が生じます。

贈与

贈与は、自宅不動産の父の共有持分を、父から長男に無償で譲る方法です。

この方法は長男が対価を支払う必要はないため、長男に十分な資力がなくても採用できます。
ただし、共有持分の評価額が高ければ、高額な贈与税がかかる可能性があることに注意が必要です。

そのため、贈与によって持分を渡す場合には、事前に税理士へ相談したうえで「相続時精算課税制度」の適用を受けることなどを検討すべきでしょう。

また、長男だけが生前贈与を受ける場合は不公平が生じるため、これが原因で相続トラブルに発展するおそれもあります。

遺言書を作成する

共有名義の不動産の名義を生前に変えるのではなく、遺言書を作成しておくことも検討できます。

「自宅不動産の共有持分を長男に相続させる」旨の遺言書を父が作成しておけば、父が亡くなってから長男は父名義であった共有持分を取得できます。
有効な遺言書があれば、長男が自宅不動産の共有持分を相続するにあたって、二男の同意を得る必要はありません。

なお、遺言書の作成には注意すべき点が多く、問題のある遺言書を遺せばむしろトラブルの原因となるおそれがあります。
そのため、遺言書の作成は専門家のサポートを受けて行うとよいでしょう。

遺言書の作成をご希望の際は、Authense法律事務所までご相談ください。

共有名義の不動産がある場合に相続トラブルを避ける生前対策：親子以外での共有の場合

不動産が、親子以外での共有となっている場合もあります。
たとえば、兄と弟の共有となっている場合などがこれに該当します。

先ほど解説したように、この場合に相続が起きれば共有者が広がり、権利関係が複雑となりかねません。
ここでは、兄と弟が不動産を共有している場合を前提に、講じておきたい生前対策を解説します。

• 生前のうちに共有状態を解消しておく
• 協力して不動産を売却する

生前のうちに共有状態を解消しておく

不動産が親子以外での共有となっている場合、可能な限り生前のうちに共有を解消しておくべきでしょう。
共有状態を解消する主な方法には、次の3つがあります。

• 相手の共有持分を自分が買い取る
• 自分の共有持分を相手に売却する
• 自分の共有持分だけを第三者に売却する

相手の共有持分を自分が買い取る

1つ目は、相手の共有持分を買い取る方法です。
弟の共有持分を兄が買い取ることで、不動産は兄の単独名義となります。

自分の共有持分を相手に売却する

2つ目は、自分の共有持分を相手に売却する方法です。
兄が共有持分を弟に売却することで、不動産は弟の単独名義となります。

自分の共有持分だけを第三者に売却する

3つ目は、自分の共有持分だけを第三者に売却することです。

不動産は、自分の共有持分だけを第三者に売却できます。
弟と連絡が取れなくなっている場合や、弟との関係が悪化しており協力し合えない場合などには、この方法が選択肢に入るでしょう。

ただし、共有持分だけを買い取るとトラブルの火種を抱えることになるため、買い手は多くありません。
一般的には、訳アリの不動産を専門的に買い取っている事業者に売却することになるでしょう。

また、相場相当での売却は見込めず、非常に安い価格での売却となることが一般的です。
そのため、この方法はあくまでも「最終手段」となるでしょう。

協力して不動産を売却する

共有者の全員がその不動産を手放すことに抵抗がない場合、協力して不動産を第三者に売却することが検討できます。
兄と弟が協力して不動産全体を売却する場合、市場価格相当での売却が可能となります。

相続トラブルにより将来不動産が共有名義となる事態を避ける対策

遺産分割協議がまとまらず相続を機に不動産が共有となれば、これが原因でさらなるトラブルに発展するおそれがあります。
そこでここでは、相続トラブルで将来不動産が共有となる事態を避けるために、生前のうちに講じておきたい対策を解説します。

• 遺言書を作成する
• 生命保険を活用する
• 生前のうちに不動産の名義を変えておく

なお、「将来相続人となる予定の人（「推定相続人」といいます）は長男と二男の2人であり、対象の不動産を長男に渡したい」という前提で解説します。

遺言書を作成する

遺産分割協議がまとまらない可能性がある場合は、遺言書を作成しておくとよいでしょう。
不動産を長男に相続させる旨の有効な遺言書があれば、原則として相続発生後の遺産分割協議は不要となります。

遺言書の作成には注意すべき点が多いため、作成をご希望の際はAuthense法律事務所までご相談ください。

生命保険を活用する

遺言書を作る際は、「遺留分」に注意しなければなりません。
遺留分とは、配偶者や子どもなど一定の相続人に保証された相続での最低限の取り分のことです。

遺留分を侵害するからといって、遺言書が無効になるわけではありません。
しかし、二男の遺留分を侵害する場合、二男から長男に対して「遺留分侵害額請求」をされる可能性があります。

遺留分侵害額請求とは「侵害した遺留分相当額の金銭を支払え」という請求です。
長男に遺留分を支払えるだけの資力がない場合、せっかく相続した不動産を売却して換金する必要が生じるおそれがあるでしょう。

このような事態に備えて、生命保険契約を締結することが検討できます。
不動産を相続させたい相手（長男）を受取人として生命保険契約をしておくことで、長男が受け取った死亡保険金から遺留分を支払うことが可能となります。

生前のうちに不動産の名義を変えておく

相続ではなく、生前のうちに不動産の名義を長男に変えておくことも検討できます。

ただし、先ほど解説したように、生前贈与をすると高額な贈与税がかかる可能性があります。
そのため、税理士などに相談をしたうえで、「相続時精算課税制度」などの適用を受けることも併せて検討すべきでしょう。

共有名義の不動産について相続トラブルに発展した場合の対処法

共有名義の不動産について相続トラブルに発展したら、どのように対処すればよいのでしょうか？
ここでは、共有名義の不動産について遺産分割協議がまとまらないトラブルを前提に解説します。

• 弁護士に相談する
• 弁護士が代理で交渉する
• 調停で解決をはかる
• 審判で解決する

弁護士に相談する

共有名義の不動産の相続についてトラブルが発生したら、まずは弁護士にご相談ください。
弁護士に相談することで、具体的な状況に応じた解決策や交渉の進め方などが把握できます。

お困りの際は、Authense法律事務所までご相談ください。
当事務所は遺産相続について豊富なサポート実績を有しており、状況に応じた解決策の提案が可能です。

弁護士が代理で交渉する

弁護士に正式に依頼したら、弁護士が代理で交渉します。
弁護士が代理することで、冷静な話し合いが可能となり、協議がまとまる可能性があります。

調停で解決をはかる

弁護士が代理しても交渉がまとまらない場合は、調停を申し立てます。
調停とは、「裁判所で行う話し合い」です。

とはいえ、当事者が直接顔を合わせて議論するのではありません。
裁判所の調停委員が当事者双方から交互に意見を聞き、意見を調整する形で合意形成を目指します。

審判で解決する

調停を経ても合意に至らない場合は、自動的に審判へと移行します。
審判では、諸般の事情を考慮したうえで裁判所が遺産分割の内容について結論（審判）を下します。

Authense法律事務所の共有名義の不動産に関する相続トラブルの主な解決事例

Authense法律事務所は、共有名義の不動産の相続トラブルに関して豊富なサポート実績を有しています。
ここでは、当事務所が解決した共有名義の不動産に関する主な事例を紹介します。

なお、各リンク先にはよりくわしい内容を掲載しています。
より詳細な内容が知りたい場合は、リンク先もご参照ください。

複雑な共有持分不動産の相続手続きを依頼された事例

相続人間に争いなどはないものの、遺産の中に権利関係が複雑な共有不動産があった事例です。
当事務所では複雑な権利関係を紐解き、不動産登記など必要な手続きをサポートして解決に至りました。

内部リンク設置：https://www.authense.jp/souzoku/case/33/

亡くなった内縁の夫との共有不動産は誰が相続するかが争点となった事例

内縁の夫と共有名義の不動産があった事例です。

前提として、内縁の配偶者は相続人でないため、内縁の夫が遺した共有持分をそのまま相続することはできません。
そこで、当事務所で内縁の夫の相続人を調査しました。

その後は遺された内縁の妻と相続人とによる話し合いがまとまり、最終的に内縁の妻が亡くなった内縁の夫の共有持分を取得できることとなりました。

内部リンク設置：https://www.authense.jp/souzoku/case/50/

今の家に住み続けるため、不動産は売却せずに遺産分割したいという事例

相談者が自宅不動産を相続してその後も住み続けたいと希望する一方で、他の相続人が自宅を売却してお金で分けることを希望していた事例です。
当事務所が粘り強い交渉を重ねた結果、自宅不動産を売却しない方向で合意がまとまり、相談者は自宅に住み続けられることとなりました。

内部リンク設置：https://www.authense.jp/souzoku/case/01/

自宅を兄に譲る代わりにそれなりの代償金を支払ってほしいという事例

相談者とその兄が相続人であったところ、兄が自宅不動産も預貯金も相続したいし代償金も払いたくないと主張していた事例です。

話し合いでの解決は困難であったものの、最終的には裁判官が兄側を説得し、相談者は兄から代償金を受け取れたほか、預貯金も相続できました。
代償金の支払いによる解決は、共有名義の不動産についてもよく使われる手法です。

内部リンク設置：https://www.authense.jp/souzoku/case/95/

相続した不動産をなるべく損のないよう売却し、分割したいという事例

遺産の中に実家の不動産があるものの、相続後に誰も住む予定がないため、換価分割をした事例です。
一時的に相続人2名の共有としたうえで、その2名が協力して自宅を売却できました。

先ほど解説したように、不動産を共有のまま保有し続けることはトラブルの原因となりかねません。
この事例のように早期に売却することで、将来のトラブル予防につながります。

内部リンク設置：https://www.authense.jp/souzoku/case/53/

共有名義の不動産の相続に関するよくある質問

最後に、共有名義の不動産の相続に関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。

共有名義の不動産の共有者が死亡したら自動的に他の共有者が相続する？

共有名義の不動産の共有者が死亡したからといって、その持分を自動的に他の共有者が相続するわけではありません。
共有持分は独立した遺産として、他の不動産や預貯金などと同じく遺産分割の対象となります。

共有者が亡くなった際にその持分を確実に相続したいのであれば、遺言書を作成してもらうなどの対策を講じる必要があるでしょう。

家が夫婦の共有名義で、片方が死亡したらどうなる？

家が夫婦の共有名義である場合、片方が死亡したらその者の共有持分は遺産分割の対象となります。

自動的に、夫婦のうち存命の側が相続できるわけではありません。
そのため、この場合は夫婦それぞれが遺言書を作成するなどの対策を検討する必要があるでしょう。

まとめ

共有名義の不動産の相続トラブルの例を紹介するとともに、相続トラブルを避ける対策やトラブルが生じた場合の対処法などを解説しました。

不動産は、相続などを機に共有となることがあります。
しかし、不動産の共有はさまざまなトラブルの原因となり得るため、おすすめできません。

また、すでに共有となっている不動産がある場合は、生前のうちから対策を講じておくとよいでしょう。

Authense法律事務所は遺産相続に実績のある相続チームを設けており、共有名義の不動産にまつわる相続トラブルについても豊富な対応実績を有しています。
共有名義の不動産があってお困りの際や、相続で不動産が共有名義となる事態を避けたい場合などには、Authense法律事務所までお気軽にご相談ください。

記事を監修した弁護士

Authense法律事務所

弁護士　

石川 雄三

（第二東京弁護士会）

慶応義塾大学法学部法律学科卒業、上智大学法科大学院修了。個人法務から企業法務まで多様な案件に従事する。特に、離婚、相続を中心とした個人法務については、請求側・被請求側、裁判手続利用の有無などを問わず、数多くの案件を解決してきた実績を有する。
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